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楼市松绑再“去行政化”
天津“9070”破冰或引效仿
在“去行政化”已成为大趋势的市场背景下，各地调控政策也有可能会在救市的道路上取消“9070”规定，尤其是对于存量偏大的城市，可能会率先取消或调整这一政策
- 日期:20141024
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- 来源：经济导报
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“9070”政策的本意是为了控制房价，但是在执行过程中却遭遇尴尬
导报记者 刘勇 济南报道
近日，天津市国土资源与房屋管理局、市建委等6个相关部门联合发文，对房地产市场调控政策进行调整。除首次官方明确取消全部限购政策 外，同时取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，进一步优化住宅、商业房屋的配比，并鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。
上海同策咨询研究部总监张宏伟22日在接受经济导报记者采访时表示：“在‘去行政化’已成为大趋势的市场背景下，各地调控政策也有可能会在救市的道路上取消‘9070’规定，尤其是对于存量偏大的城市，可能会率先取消或调整这一政策。”
形同虚设
据了解，所谓“9070”政策，是指2006年由9部委联合起草的所谓“国六条”中，明确规定“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”。
济南信邦地产公司负责人房敬森22日告诉导报记者，“9070”政策的本意是为了控制房价，同时增加市场上小户型的占有率。但是在执行过程中却遭遇尴尬，不少开发商为了规避政策约束，追求利润最大化，纷纷采用“一房两证”、“一房三证”等方法打起了“擦边球”。有些开发商的技术手段也用得登峰造极，利用飘窗、露台、挑高层等手段，如在90平方米的面积上可以做出四室两厅的格局，设计精巧的户型赠送面积可以达到二三十平方米甚至更多。又如对小户型实行捆绑销售，即两套或多套连在一起的小户型房子不单独出售，必须一起买下。“销售人员也会指点业主，哪些墙并非承重墙，买房后敲掉即可通开。甚至有些楼盘建造之初即打了‘埋伏’，要被拆掉的墙干脆用简易建筑材料。”他说。
按照张宏伟的说法，每当市场进入上行周期，市场供求关系表现为供不应求时，中小套型面临结构性的市场紧缺，政策层面就会重视“9070”的执行，以此来调整未来1-2年的市场供应结构，满足以首套自住为主的这类购房需求。而每当市场周期进入下行的低谷期，市场供求关系表现为供大于求，房价也面临下降的压力时，“9070”的相关规定就会被弱化执行，甚至面临被变相松动或直接取消的命运。
对此，张宏伟表示，目前房地产市场产品结构已发生变化，90平方米左右中小户型房源出现过剩现象，“9070” 政策已无存在的实际意义。当下楼市限购全面解禁，改善型需求复苏明显，放宽对于90平方米的限制有利于开发商在更充分的市场条件下，重新根据市场需求去做产品定位，实现产品的多样化和产品结构的均衡。
高库存城市的默契
实际上，天津并非第一个取消“9070”政策的城市。今年年初南京的“9050”政策，就是在2006年“9070”政策基础上的“改良”。
事实上，不少城市的开发商已经陆续转战“大户型”市场。率先给限购令松绑的杭州，成交相对活跃的楼盘就以“大户型”为主。杭州市国土资源局相关部门负责人曾表示，从7月份开始，杭州市所有新出让的住宅用地都取消了“9070”政策。不过取消方式是口头通知，并没有发文。
而在广东东莞，也不断传出解禁“9070”的消息。虽然没有正式的发文通知，但是单证的大户型陆续上市，释放着政策解禁的信号。
即便是北京市推出的首批由普通商品房“转化”的自住型商品房，户型面积也有所突破，出现了150平方米以上的三居室户型。因此，从某种意义上说，上述城市解禁商品房户型限制，与其他城市可谓不谋而合，具有对政策和市场认知的高度默契。
对此，张宏伟认为，市场已进入新一轮的低谷期，买卖双方仍然处于博弈状态。即使部分省市“救市”政策出台，大多数大中城市仍然面临去库存压力，市场去化周期仍在15个月以上。
从历史经验来看，每当市场进入低谷期，各地对于“9070”规定的质疑声就会加大，这轮市场周期也不例外。“预计天津取消‘9070’政策后，其他城市或群起效仿。尤其是存量偏大的城市，有可能会率先取消或调整，比如杭州、青岛、大连、宁波等。”张宏伟表示。
导报记者 刘勇 济南报道
近日，天津市国土资源与房屋管理局、市建委等6个相关部门联合发文，对房地产市场调控政策进行调整。除首次官方明确取消全部限购政策 外，同时取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，进一步优化住宅、商业房屋的配比，并鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。
上海同策咨询研究部总监张宏伟22日在接受经济导报记者采访时表示：“在‘去行政化’已成为大趋势的市场背景下，各地调控政策也有可能会在救市的道路上取消‘9070’规定，尤其是对于存量偏大的城市，可能会率先取消或调整这一政策。”
形同虚设
据了解，所谓“9070”政策，是指2006年由9部委联合起草的所谓“国六条”中，明确规定“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”。
济南信邦地产公司负责人房敬森22日告诉导报记者，“9070”政策的本意是为了控制房价，同时增加市场上小户型的占有率。但是在执行过程中却遭遇尴尬，不少开发商为了规避政策约束，追求利润最大化，纷纷采用“一房两证”、“一房三证”等方法打起了“擦边球”。有些开发商的技术手段也用得登峰造极，利用飘窗、露台、挑高层等手段，如在90平方米的面积上可以做出四室两厅的格局，设计精巧的户型赠送面积可以达到二三十平方米甚至更多。又如对小户型实行捆绑销售，即两套或多套连在一起的小户型房子不单独出售，必须一起买下。“销售人员也会指点业主，哪些墙并非承重墙，买房后敲掉即可通开。甚至有些楼盘建造之初即打了‘埋伏’，要被拆掉的墙干脆用简易建筑材料。”他说。
按照张宏伟的说法，每当市场进入上行周期，市场供求关系表现为供不应求时，中小套型面临结构性的市场紧缺，政策层面就会重视“9070”的执行，以此来调整未来1-2年的市场供应结构，满足以首套自住为主的这类购房需求。而每当市场周期进入下行的低谷期，市场供求关系表现为供大于求，房价也面临下降的压力时，“9070”的相关规定就会被弱化执行，甚至面临被变相松动或直接取消的命运。
对此，张宏伟表示，目前房地产市场产品结构已发生变化，90平方米左右中小户型房源出现过剩现象，“9070” 政策已无存在的实际意义。当下楼市限购全面解禁，改善型需求复苏明显，放宽对于90平方米的限制有利于开发商在更充分的市场条件下，重新根据市场需求去做产品定位，实现产品的多样化和产品结构的均衡。
高库存城市的默契
实际上，天津并非第一个取消“9070”政策的城市。今年年初南京的“9050”政策，就是在2006年“9070”政策基础上的“改良”。
事实上，不少城市的开发商已经陆续转战“大户型”市场。率先给限购令松绑的杭州，成交相对活跃的楼盘就以“大户型”为主。杭州市国土资源局相关部门负责人曾表示，从7月份开始，杭州市所有新出让的住宅用地都取消了“9070”政策。不过取消方式是口头通知，并没有发文。
而在广东东莞，也不断传出解禁“9070”的消息。虽然没有正式的发文通知，但是单证的大户型陆续上市，释放着政策解禁的信号。
即便是北京市推出的首批由普通商品房“转化”的自住型商品房，户型面积也有所突破，出现了150平方米以上的三居室户型。因此，从某种意义上说，上述城市解禁商品房户型限制，与其他城市可谓不谋而合，具有对政策和市场认知的高度默契。
对此，张宏伟认为，市场已进入新一轮的低谷期，买卖双方仍然处于博弈状态。即使部分省市“救市”政策出台，大多数大中城市仍然面临去库存压力，市场去化周期仍在15个月以上。
从历史经验来看，每当市场进入低谷期，各地对于“9070”规定的质疑声就会加大，这轮市场周期也不例外。“预计天津取消‘9070’政策后，其他城市或群起效仿。尤其是存量偏大的城市，有可能会率先取消或调整，比如杭州、青岛、大连、宁波等。”张宏伟表示。