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□相均泳
近期,一线城市房价暴涨和三四线城市“去库存”措施频频出台,成为我国房地产市场同时并存的两种现象。一些人担心,房价快速上涨的一线城市,会否重蹈日本上世纪90年代的房地产崩盘覆辙?而频频出台的“去库存”措施,又会否导致2007年美国式的次贷危机?
2016年伊始,我国房地产市场呈现出明显的分化趋势:一线城市北上广深涨势疯狂,千万豪宅一天售罄；与此同时,三四线城市房地产库存压力巨大,去库存措施频频出台。
3月18日,国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,其中,新建商品住宅价格同比上涨前四位的城市是深圳、上海、北京和广州,涨幅分别为57.8%、25.1%、14.2%和11.9%；二手住宅价格同比上涨前四位的城市是深圳、北京、上海和广州,分别上涨54.2%、27.7%、20.3%和14.7%。关于一线城市楼市火热的报道也如火如荼,如上海房主一天三次跳价连涨70万,北京楼市300万起步,深圳投资客抱团承包整栋楼等。与此形成鲜明对比的是,三四线城市房地产市场则出现了价格下跌、库存高企的状况。2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,不少三四线城市的房价已经跌入历史低位。而截止到2015年年底,我国房地产库存达到7.18亿平方米,同比增长15.6%；今年1—2月份,房地产库存又进一步上升到了7.39亿平方米,增速达15.7%。这些房地产库存主要就集中在三四线城市。
在这样的背景下,不少人开始担忧,一线城市房地产的暴涨,会否重蹈日本上世纪八九十年代房地产崩盘的覆辙?另一方面,三四线城市目前密集出台了很多房地产刺激政策,如房贷首付统一降到20%、一些金融公司推出首付贷、一些地方农民工买房奖1万或总房款1%、个别城市甚至一度推出大学生零首付政策等,很多人也在担心,我国会不会出现类似美国2007年的次贷危机?
首先,可以明确地说,我国一线城市不会重蹈日本房地产崩盘的覆辙。1985年之前,日本的房地产市场并非完全商业化,80%以上的普通工薪家庭住的是公团房、县营房、市营房等公益性住房。1985年“广场协议”(日元相对美元升值20%)之后,日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%,这促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行开始为居民发放贷款,并且贷款利率大幅下调,日本的房价也由此开始急速攀升。与此同时,海外热钱也在日元升值的预期下大举涌入,进一步助推了日本房价上升。但进入90年代后,日本各大银行突然停止购房贷款,还大幅提高原来的住房贷款利率。与此同时,日本政府也开始征收额度为财产继承税评估值0.3%的地价税。由此导致1991年开始,日本房价出现了断崖式下跌,并从东京迅速蔓延至全国。最终日本房价下跌了50%,日本经济也进入了“失去的十年”。
日本出现房地产崩盘,背后有着深层次的原因。首先,日本大力发展房地产的时机不对,与其城市化进程相逆。按照西方国家的规律,城市化率超过75%就会出现逆城市化,也就是城市人口逐渐往郊区迁徙,城市房价也会随之下降。日本的城市化率在1977年已经达到76%,之后城市人口开始往郊区迁徙,2000年城市化率降低到65.2%,到了2010年也仍然为66.8%。在日本城市化率不断降低的过程中,城市居民对住房的需求也在不断下降,按照供需价格原理,房地产价格也会随之不断降低。而在这一过程中,日本却反其道而行之,进行房地产炒作,由此进一步加剧了供需矛盾,催生了房地产泡沫。其次,上世纪80年代后期开始,日本人口老龄化问题日趋严重,房价上升缺乏真实的财富与人口作支撑,这进一步加剧了房地产泡沫。最后,日本的房地产市场是在日元升值后逐步开放的,而日元升值的预期又吸引了大量的海外热钱涌入日本房地产市场,这进一步助推了日本房价上升,使得日本房地产泡沫更加严重。在这样的情况下,日本房地产市场发生崩盘是迟早的事情。
我国一线城市目前的情况和日本当年完全不同。第一,我国的城镇化还远远没有结束。国家统计局数据显示,2015年我国常住人口城镇化率仅为56.1%。刚刚公布的“十三五”规划纲要提出,到2020年,我国常住人口城镇化率要达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。而我国城镇化率只有提高到75%左右,才能满足我国现代化进程的总体要求。要实现这个目标,还有很长的路要走。而城市化进程必然会促使大量的人口涌入城市,尤其是大城市。只要这个趋势不变,房地产市场的供需关系就会一直紧张,并且会持续催生刚性需求。第二,我国一线城市房地产供应相对不足。2015年,北京房地产市场前11个月供应面积仅787万平方米,同比大幅下降19%,供应量处于低位；广州房地产市场前11个月供应面积仅1064万平方米,同比大幅下降13%；上海和深圳的房地产市场前11个月供应面积分别为1094和672万平方米,同比基本持平或略有增长。与大量的住房需求相比,一线城市的房地产供给明显不足,房价有足够的支撑,因此即便在限购政策没有退出的情况下,今年仍然保持了快速增长。第三,我国政府有足够的宏观调控手段来保持房地产市场的相对稳定。通过深化住房制度改革,建立完善的房地产调控机制,分类指导、因地制宜、因城施策,综合运用税收金融政策、稳预期政策、保障房政策等,我国政府完全有信心保持房地产市场的平稳运行,而不会出现日本上世纪90年代的房价断崖式下跌。
同时,我国也不会重演2007年的美国次贷危机。美国次贷危机又称次级房贷危机,最初由次级抵押贷款的借款人房贷违约引发。“次级抵押贷款”指的是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地要比一般抵押贷款高很多。因此,次级抵押贷款的借款人大部分是信用记录较差、还款能力较低、甚至没有固定收入的人群。从2004年开始,美联储启动了加息周期,在一年半时间内17次加息,一年期国债收益率从1.25%涨到5%。由于此前市场预期利率长期走低,借款人较偏好浮动贷款利率,加息后贷款利息负担大大加重,特别是次级贷款的借款人主要是抗风险能力弱的低收入人群,很多人在此情况下无力还款,房贷违约率上升,最终引发了美国次贷危机。
与美国不同,我国住房抵押贷款的放款者和风险承担者是同一家银行,因此银行会对借款人的还款能力进行严格审查,只要经营管理得当,坏账率一般较低。其次,我国购房者属于还款能力较强、信用记录良好的群体,远远超过美国那些还款能力较低、信用记录较差的借款人。再次,我国居民用来支配买房的资金实力较强。我国居民储蓄率一直较高,2015年总储蓄率仍然超过46%,而同期美国只有5.5%。最后,关于我国近期出现的“首付贷”,很多情况是购房者存在换房需求,在房价上升的预期下,选择先买房再卖房,由此申请“首付贷”购房。因而,“首付贷”的风险并没有想象的那样大,当然也需要及时防范风险避免蔓延。最近,监管部门已经出台措施,打击部分房产中介机构、房地产开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。因此,无论从购房人资质、银行风险控制能力还是政府监管能力来看,我国房地产市场都不会出现美国式次贷危机。
(作者系中国人民大学重阳金融研究院研究员、学术合作部副主任)
近期,一线城市房价暴涨和三四线城市“去库存”措施频频出台,成为我国房地产市场同时并存的两种现象。一些人担心,房价快速上涨的一线城市,会否重蹈日本上世纪90年代的房地产崩盘覆辙?而频频出台的“去库存”措施,又会否导致2007年美国式的次贷危机?
2016年伊始,我国房地产市场呈现出明显的分化趋势:一线城市北上广深涨势疯狂,千万豪宅一天售罄；与此同时,三四线城市房地产库存压力巨大,去库存措施频频出台。
3月18日,国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,其中,新建商品住宅价格同比上涨前四位的城市是深圳、上海、北京和广州,涨幅分别为57.8%、25.1%、14.2%和11.9%；二手住宅价格同比上涨前四位的城市是深圳、北京、上海和广州,分别上涨54.2%、27.7%、20.3%和14.7%。关于一线城市楼市火热的报道也如火如荼,如上海房主一天三次跳价连涨70万,北京楼市300万起步,深圳投资客抱团承包整栋楼等。与此形成鲜明对比的是,三四线城市房地产市场则出现了价格下跌、库存高企的状况。2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,不少三四线城市的房价已经跌入历史低位。而截止到2015年年底,我国房地产库存达到7.18亿平方米,同比增长15.6%；今年1—2月份,房地产库存又进一步上升到了7.39亿平方米,增速达15.7%。这些房地产库存主要就集中在三四线城市。
在这样的背景下,不少人开始担忧,一线城市房地产的暴涨,会否重蹈日本上世纪八九十年代房地产崩盘的覆辙?另一方面,三四线城市目前密集出台了很多房地产刺激政策,如房贷首付统一降到20%、一些金融公司推出首付贷、一些地方农民工买房奖1万或总房款1%、个别城市甚至一度推出大学生零首付政策等,很多人也在担心,我国会不会出现类似美国2007年的次贷危机?
首先,可以明确地说,我国一线城市不会重蹈日本房地产崩盘的覆辙。1985年之前,日本的房地产市场并非完全商业化,80%以上的普通工薪家庭住的是公团房、县营房、市营房等公益性住房。1985年“广场协议”(日元相对美元升值20%)之后,日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%,这促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化,商业银行开始为居民发放贷款,并且贷款利率大幅下调,日本的房价也由此开始急速攀升。与此同时,海外热钱也在日元升值的预期下大举涌入,进一步助推了日本房价上升。但进入90年代后,日本各大银行突然停止购房贷款,还大幅提高原来的住房贷款利率。与此同时,日本政府也开始征收额度为财产继承税评估值0.3%的地价税。由此导致1991年开始,日本房价出现了断崖式下跌,并从东京迅速蔓延至全国。最终日本房价下跌了50%,日本经济也进入了“失去的十年”。
日本出现房地产崩盘,背后有着深层次的原因。首先,日本大力发展房地产的时机不对,与其城市化进程相逆。按照西方国家的规律,城市化率超过75%就会出现逆城市化,也就是城市人口逐渐往郊区迁徙,城市房价也会随之下降。日本的城市化率在1977年已经达到76%,之后城市人口开始往郊区迁徙,2000年城市化率降低到65.2%,到了2010年也仍然为66.8%。在日本城市化率不断降低的过程中,城市居民对住房的需求也在不断下降,按照供需价格原理,房地产价格也会随之不断降低。而在这一过程中,日本却反其道而行之,进行房地产炒作,由此进一步加剧了供需矛盾,催生了房地产泡沫。其次,上世纪80年代后期开始,日本人口老龄化问题日趋严重,房价上升缺乏真实的财富与人口作支撑,这进一步加剧了房地产泡沫。最后,日本的房地产市场是在日元升值后逐步开放的,而日元升值的预期又吸引了大量的海外热钱涌入日本房地产市场,这进一步助推了日本房价上升,使得日本房地产泡沫更加严重。在这样的情况下,日本房地产市场发生崩盘是迟早的事情。
我国一线城市目前的情况和日本当年完全不同。第一,我国的城镇化还远远没有结束。国家统计局数据显示,2015年我国常住人口城镇化率仅为56.1%。刚刚公布的“十三五”规划纲要提出,到2020年,我国常住人口城镇化率要达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。而我国城镇化率只有提高到75%左右,才能满足我国现代化进程的总体要求。要实现这个目标,还有很长的路要走。而城市化进程必然会促使大量的人口涌入城市,尤其是大城市。只要这个趋势不变,房地产市场的供需关系就会一直紧张,并且会持续催生刚性需求。第二,我国一线城市房地产供应相对不足。2015年,北京房地产市场前11个月供应面积仅787万平方米,同比大幅下降19%,供应量处于低位；广州房地产市场前11个月供应面积仅1064万平方米,同比大幅下降13%；上海和深圳的房地产市场前11个月供应面积分别为1094和672万平方米,同比基本持平或略有增长。与大量的住房需求相比,一线城市的房地产供给明显不足,房价有足够的支撑,因此即便在限购政策没有退出的情况下,今年仍然保持了快速增长。第三,我国政府有足够的宏观调控手段来保持房地产市场的相对稳定。通过深化住房制度改革,建立完善的房地产调控机制,分类指导、因地制宜、因城施策,综合运用税收金融政策、稳预期政策、保障房政策等,我国政府完全有信心保持房地产市场的平稳运行,而不会出现日本上世纪90年代的房价断崖式下跌。
同时,我国也不会重演2007年的美国次贷危机。美国次贷危机又称次级房贷危机,最初由次级抵押贷款的借款人房贷违约引发。“次级抵押贷款”指的是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地要比一般抵押贷款高很多。因此,次级抵押贷款的借款人大部分是信用记录较差、还款能力较低、甚至没有固定收入的人群。从2004年开始,美联储启动了加息周期,在一年半时间内17次加息,一年期国债收益率从1.25%涨到5%。由于此前市场预期利率长期走低,借款人较偏好浮动贷款利率,加息后贷款利息负担大大加重,特别是次级贷款的借款人主要是抗风险能力弱的低收入人群,很多人在此情况下无力还款,房贷违约率上升,最终引发了美国次贷危机。
与美国不同,我国住房抵押贷款的放款者和风险承担者是同一家银行,因此银行会对借款人的还款能力进行严格审查,只要经营管理得当,坏账率一般较低。其次,我国购房者属于还款能力较强、信用记录良好的群体,远远超过美国那些还款能力较低、信用记录较差的借款人。再次,我国居民用来支配买房的资金实力较强。我国居民储蓄率一直较高,2015年总储蓄率仍然超过46%,而同期美国只有5.5%。最后,关于我国近期出现的“首付贷”,很多情况是购房者存在换房需求,在房价上升的预期下,选择先买房再卖房,由此申请“首付贷”购房。因而,“首付贷”的风险并没有想象的那样大,当然也需要及时防范风险避免蔓延。最近,监管部门已经出台措施,打击部分房产中介机构、房地产开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。因此,无论从购房人资质、银行风险控制能力还是政府监管能力来看,我国房地产市场都不会出现美国式次贷危机。
(作者系中国人民大学重阳金融研究院研究员、学术合作部副主任)