编者按
城中村改造,让村庄变城市,农民变市民,是件大好事,也是大难事。地价飙升,高楼围合中,丰厚收益怎样管理切割,各方利益怎样合理调配,如何规划安置失地农民的长远生计,怎么让“新市民”更好地融入城市?事关社会公平和群众福祉,考量着地方政府的执政理念和能力。
将难事办成,好事办好,潍坊市探索出了一条颇具示范意义的路子。本报记者深入采访,探析其中独特做法,现将调查报告分次刊登,以飨读者。
□ 本报记者 刘同贵
本报通讯员 秦继鹏
改造城中村,天下大难题。潍坊难中求进,城中村越改越顺,两个“83”功不可没。
所谓两个“83”,就是从城中村拆迁后腾出的土地中,按人均83个平方的标准,先留出居民住房安置用地；再按人均83个平方的标准,留出生活保障用地。这是潍坊市区城中村改造的大政策,从2004年就开始实行了。
前一个“83”,是为了确保城中村居民的当前利益；后一个“83”,着眼城中村居民的长远利益。两个“83”加在一起,人均整整166平方米可用土地。这是在寸土寸金的市区啊!
潍坊改造城中村,两个“83”是一条不可逾越的“红线”。拆迁拆出来的宅基地,必须首先确保这两个“83”。“红线”之内,任何人,包括政府,都不得染指。两个“83”之外剩余的土地,才可以作为政府的储备土地。
潍坊中心城区,目前纳入改造的城中村,有89个。居住在城里的村民多达10.5万人。众所周知,城中村位于城市,却保留着农村所有制,成为“都市里的乡村”。奇特的二元结构,影响着城市形象和居民的生活品质,限制了城市要素在更大空间内的自由流动。改造城中村,势在必行。
城市地价连年飙升,高楼围合之中,城中村宅基地,水涨船高。丰厚的土地收益,成了一块诱人的大蛋糕。这块蛋糕怎么切?国家、城中村居民、开发商三者的利益如何排序?事关社会公平和城中村居民的福祉,考量着一个地方政府的执政理念。
纵观各地,改造城中村,通行的模式是:政府先将城中村的集体土地悉数征收为国有土地,然后拆迁改造,建设安置房。因为政府从中切的份额较大,形成了为人诟病的“土地财政”。开发商切的利益也相对较多。在各种利益主体的博弈中,城中村的居民明显处于劣势。
潍坊改造城中村,最大的突破,就是通过两个“83”的土地政策,优先确保了城中村居民的利益。用村民的话说就是:“留足村民的,留足集体的,剩下才是政府的。” 奎文区的城中村改造,总用地面积为1997.8公倾。刨去居民安置用地和生活保障用地,也就是在两个“83”以外剩下的政府可储备用地,只有区区248.8公倾,仅占城中村拆迁后腾出的土地总面积的12%,这样的城中村改造,可谓“村民吃肉,政府喝汤”。
记者跑了潍城区和奎文区各4个村。这8个村中,有3个村刚够两个“83”,1个村略有盈余,另外4个村的土地,满打满算,还不够两个“83”。这意味着,具体到某些城中村,政府可能连“汤”都没得喝。
不错,潍坊的财政,特别是税收状况,在全省地级市中算是好的。内行人知道,现在判断一个地方财政状况怎么样的指标莫过于税收收入占财政收入的比重了。税收收入比重占得越大,财政状况越好。潍坊2010年的这一指标高达86.6%,全省十七市潍坊最高。
但这并不意味着潍坊“不差钱儿”。潍坊花钱的地方实在是太多了。举其要者:
潍坊是全省唯一一个“三区合一”的城市(山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲高效生态区和高端产业聚集区)。按照潍坊市蓝色经济区发展规划,潍北莱州湾畔,一座现代化的滨海生态新城,正在崛起,平均每天的投资额早就超过一个亿了。
“一地三河”生态恢复后,新的治理工程,正在紧锣密鼓地向南北两个方向延伸。两条横贯白浪河和虞河的“人工河”和一座“人工岛”也已经开工……
这些大工程,哪个不需要沉甸甸的真金白银?
然而,潍坊宁肯在市场上找米下锅,也不打城中村改造的主意。面向开发商的“招、拍、挂”形成的巨额资金流,政府不眼红,不截留,除了法定的3%的土地出让金,资金统统回流到城中村改造项目。用财政部门的话说,这叫:从城中村来,到城中村去!
第一个“83”,让各城中村手中有足够的居民安置土地,为“新市民”建设高标准的楼房。潍坊的城中村改造后,每个搬迁户平均两套楼房,有的村甚至达到四五套。
奎文区中上虞河村的丁洪起老人,原先住着4间老砖房。一共250平方米。城中村改造后,一下子还建了他4套楼房。要知道,这可不是普通的楼房,而是水电暖电信宽带配套,小区内芳草如茵,周围幼儿园、学校一应俱全的成熟社区。与他原先低矮破旧老屋相比,简直一个天上,一个地下。
潍城区后姚家坊村72岁的村民宋守法,原先连房子带院子330平方米低矮破旧的平房,转换成了3套高品质的楼房。记者采访他的时候,老人掰着指头算账:“照每平方米5000元的市场价计算,我家的房产起码值150万元。两个在村里居住的儿子,通过拆迁还建,房产也都过百万了,跟做梦一样!”
多少像丁洪起、宋守法这样搭上城中村改造快车的居民,“一不留神”,都成了百万元户!而城中村改造之前,绝大多数居民,住的是破旧的平房。居民的户均房产价值,满打满算也就是五、六万元。城中村改造,让这些“新市民”的房产,平均增值了10倍也不止。“新市民”后来居上,超过了普通的老市民。
记者走“村”串户,发现“一套自住,一套出租”,已在城中村成为普遍模式。潍坊一套普通的楼房,每月的租金,平均已经达到600多元,新楼房700元也打不住,这无形中又增加了一块儿收入。前面提到的丁洪起老人,只出租了一套楼房,一年租金就8000多元。别说生活费,连零花钱也不愁了。
第二个“83”,是全部用来搞商业开发的。
后姚家坊,是潍城区第一个按照两个“83”改造的城中村。2004年改造前,村集体资产是个负数(外欠款380万元)。改造后,村委从“第二个83”中拿出一部分土地进行商业开发,项目还在进行中,集体资产就蹿升到3800多万元。
和后姚家坊村同属潍城区的北关村,城中村改造改出来集体资产更大:两个专业批发市场,一个卖建筑材料,一个卖装饰材料。同时建起的营业面积2.3万平方米的商业用房租给了佳乐家、万家福两大超市。集体资产按成本价也高达2个亿以上,年收益七八百万元。过几年城中村改造全部完成,集体名下的商业面积可达7万平方米,总资产少说也得四五个亿。
集体资产膨胀,村民福利立马水涨船高。翻开后姚家坊改造后的居民福利开支表:老年人的福利开支,2005年到2007年为4356元；2008到2010年,增加到6000元,增加了37.7%。今年多少还没有确定,更上一层楼当无悬念。
村里规定,老人过生日、孩子考上大学都有奖。每年都安排老人外出旅游。2010年,老人们去了趟“世博会”,大大地开眼见了一番世面。
各城中村普遍为村民办理城镇居民养老保险、医疗保险。仅仅一个北关村,村集体用于居民社会保障的钱,就不下百万元。
城中村改造以后,过去赖以生存的土地没了,变成了一幢幢宿舍楼、写字楼、商厦、宾馆、高档市场、商业门头。管好用活这笔集体资产,最大限度地实现保值增值,才能让过去的村民现在的新市民端上“打不碎、抢不走”的“金饭碗”。
与城中村改造如影随形的一项改革悄然启动了。这就是村集体资产产权制度改革。所谓集体资产改制,说白了,就是将现有集体资产折股量化到人,将产权明晰化。光一个奎文区,就有6个街道、15个城中村完成了集体资产改制,1.5万村民转为股民,总股本达10.5亿元。
城中村改造后形成的集体资产,是块大肥肉,谁都想吃一口。改制的好处是,把这块资产护住了。哪一级组织想摊派点什么不成了。买房入住的新增居民也与此无关。这就从根本上确保了原城中村居民的眼前和长远利益。
拿奎文区中上虞河村来说,集体资产改制后,总资产2.9个亿,集体占20%的股份,村民占80%的股份,人手一股,每股净资产108780元。每个村民在享受福利和社会保障的同时,平均每年还有上万元的资本收入。
这一来,出现了一个有趣的现象:儿女“抢老人”。老年人除房产外,每人手里还攥着价值10万多元的股份,加上各种福利,一年有1.5万元以上的收入,子女不个个争着孝顺才怪呢。
谈及两个“83”给搬迁户带来的好处,有人总结了两句话。第一句是“户均两套房”,第二句是“未来有保障”。有意思的是,我们采访所到之处,即使是那些对本村改造过程中有这样那样看法的村民,也明白那是操作层面的问题,是“歪嘴和尚”的错,潍坊的两个“83”是好政策,没的说!
正因为如此,当许多城市的城中村改造,还是政府推着城中村走的时候,潍坊却倒过来了,城中村推着政府走。最典型的还是奎文区的中上虞河村,前一段确定进行第二期城中村改造,计划拿出一周时间,为居民(村民)办理相关手续。没想到第二天早晨4点多钟,急不可待的居民,就把工作人员从梦中唤醒,仅用了一个上午,所有手续全部办完。
被划入城中村改造范围的村喜不自禁,周边一些没有划入改造范围的村,急三火四地跑到有关部门恳求“入围”……
两个“83”,表面上看,不过是政府对城中村的让利之举。这一表面现象的背后,却是潍坊城市发展方式的重大转变:从关注经济发展,到更关注社会进步；从关注城市的今天,到更关注城市和市民的明天!
