◆核心提示
济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室有关负责人,近日就济南市今年4月出台的《关于加快中心城城中村改造的意见》等有关政策作出了解读。按规划,济南市将通过实现“农民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转混合经济”四个转变,力争“十二五”期间完成中心城规划建设用地范围内的300余个城中村改造,基本消除中心城“二元化”现象。
□ 本报记者 晁明春
村民账
城中村能不能改造?改造得顺不顺?首先取决于城中村的村民。而村民愿意不愿意?满意不满意?基本的就看两条:居住条件改善了没有?生活水平提高了没有?
“城中村改造的一个基本原则就是:坚持群众自愿、让利于民。”兼任济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室副主任的市城乡建设委副主任谭少军告诉记者。
按文件规定,村(居)民住宅安置采取住房安置或货币安置方式。采取住房安置的,人均安置面积40平方米,原住房面积不足每人40平方米的,按照每人40平方米安置；原住房面积超出每人40平方米的,超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿。因户型设计等原因超出每人40平方米的部分,由被安置人按照房屋建设成本购买。采取货币安置的,按应安置面积给予补偿,补偿价格参照高于成本价、低于市场价核算。
“由于城中村改造原则上不再规划审批6层以下住宅建筑,新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑。所以不少村民担心高层公摊面积过大,达不到安置标准,政府部门在这方面给予了充分考虑。”谭少军告诉记者。
为保证居民实际套内面积不缩水,济南市经过专业机构的详细测算,采纳了高层建筑公摊面积平均占25%、小高层建筑公摊面积平均占18.5%这一标准。这样,在公摊面积补偿上,小高层建筑增加3平方米,使人均安置面积达到43平方米；高层建筑增加7平方米,使人均安置面积达到47平方米。
为使村民生活水平不降低、长远生计有保障,济南市规定,按人均25平方米建设用地核定生产生活保障用地,也就是村民常说的“自养地”,划拨给村集体组织使用,由村集体组织按城市规划要求自主投资建设运营,切实用于村(居)民长期生活保障,不得转让,经营方式、收益分配方案经村(居)民(股东)代表会议民主决策确定。
“此外,涉及安置房、保障房建设方面的行政性收费等,能减免的都减免了,仅配套费一项统算起来,每平方米就近300元；考虑到改造期间预想不到的许多情况,比如生死嫁娶等,将机动人口系数由5%调整到10%,可以说,所有能考虑的村民利益都提前考虑到了。”谭少军告诉记者。
开发商账
“开发商参与城中村改造的最大障碍是什么?是拿地。而市政府曾于2005年和2009年先后出台过两个关于城中村改造的文件,都没解决好拿地的问题,直到今年4月出台《济南市关于加快中心城城中村改造的意见》,即济政发(2011)15号文件,才算较好地解决了这个问题。”谭少军说。
按济南市规定,城中村改造项目安置房、保障房用地划拨供应给村集体组织。经营性用地规模按基本平衡村庄安置改造成本确定,通过招拍挂方式有偿供应。安置房需开发商代建的,列入土地出让附加条件,由区政府负责监督。为加快项目推进,可参照棚户区改造的有关政策运作。
“先说开发商关心的经营性用地规模,市政府规定按基本平衡村庄安置改造成本确定。”谭少军举了个例子:比如一个占地1000亩的城中村,村庄改造安置成本在2亿左右,按周边土地价格,都折算进去,有200亩地足够了。这样,拿200亩地去平衡改造成本,其余的800亩土地都可以按正常的招拍挂程序去经营。
怎么来调动开发商参与城中村改造的积极性?济南市规定了一条:为加快项目推进,可参照棚户区改造的有关政策运作。“这项棚改政策就是济南市于去年出台的《关于进一步规范棚户区改造中经营性用地熟化和挂牌出让工作的通知》,该文件最大的亮点就是‘两次公告’政策。”谭少军告诉记者说。
“两次公告”,就是在土地熟化前,有关责任主体先发布一次公告征集土地熟化人,看谁有意向参与项目的建设。如果有数家开发商有意向,那么出价高的开发商就得到该项目的土地熟化权,成为唯一的土地熟化人。土地熟化后进行挂牌出让,只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。这样就解决了此前开发商熟化土地后,不一定就会拿到这块地后期建设资格的问题,开发商自然对参与城中村改造的兴趣大增。
政府账
城中村改造,最大的两个问题:一是钱从哪儿来?二是钱来了如何用?
第一个问题简单:以地生财。第二个问题就比较麻烦。按济南市规定,市农村住房建设与危房改造工作领导小组代表市政府对全市城中村改造工作实施统一领导；各区是城中村改造的责任和实施主体,负责辖区内城中村改造。市、区两级政府首先要“亲兄弟,明算账”。
济南市的土地收益管理,简单地说,就是卖地所得的总收入先由开发商交到市财政,其中六成用于被征地村(居)民的土地补偿、拆迁补偿和安置补助等土地出让成本支出,由市财政拨付给区财政,然后再拨给城中村改造的实施主体。扣除这六成总成本后剩下的,就是土地出让净收益。市财政再从这净收益中拿一半,拨付给区财政,用于基础设施建设和资金平衡。
这样,各家的账就越算越明白:政府相关职能部门就要算清出让多少地能够满足拆迁等成本的要求?如果出让一亩地能够达到要求,就不能出让两亩地；开发商也将据此计算能出多少钱拿到多少地?盖多少房子买多少钱挣多少利润?村集体则要统算哪些与村民息息相关的拆迁安置成本?算到最后还有一本账,就是安置开发规模以外的土地,由市政府统一收储后就不再参与此次土地收益分成,纳入到全市大盘子中统一平衡使用。
对整个城市和社会来说,除了经济账,还有两本社会账可算,即两个影响社会稳定的历史遗留问题可借城中村改造一并解决。
一是长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户问题。济南市此次规定,这部分人经村民代表大会研究同意,并由区政府认定后,可与村集体经济组织成员一并安置,但不享受有关保障政策,解决方式为自购安置房,价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。这就是说,此项政策对解决“小产权房”问题提供了一个现实可行的操作办法。对因各种原因长期在本村居住的外来人,可在安置面积政策、安置用地政策、计入成本政策、规划费减免政策等方面均与本村集体经济组织成员住户相同,购买安置房价格有优惠,但不享受生产生活保障用地政策。
二是违法建设处置问题。济南市规定,涉及城中村改造范围内的违法建设,原则上不予保留。但确与规划无矛盾且建筑质量较高的,可结合具体情况,采用一事一议的方式处理。据了解,由于济南市曾经在2003年前后开展过大规模的“双清”处置工作,对此前的违法建设和此后新增的违法建设,都将根据违法原因作出不同的处罚。
济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室有关负责人,近日就济南市今年4月出台的《关于加快中心城城中村改造的意见》等有关政策作出了解读。按规划,济南市将通过实现“农民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转混合经济”四个转变,力争“十二五”期间完成中心城规划建设用地范围内的300余个城中村改造,基本消除中心城“二元化”现象。
□ 本报记者 晁明春
村民账
城中村能不能改造?改造得顺不顺?首先取决于城中村的村民。而村民愿意不愿意?满意不满意?基本的就看两条:居住条件改善了没有?生活水平提高了没有?
“城中村改造的一个基本原则就是:坚持群众自愿、让利于民。”兼任济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室副主任的市城乡建设委副主任谭少军告诉记者。
按文件规定,村(居)民住宅安置采取住房安置或货币安置方式。采取住房安置的,人均安置面积40平方米,原住房面积不足每人40平方米的,按照每人40平方米安置；原住房面积超出每人40平方米的,超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿。因户型设计等原因超出每人40平方米的部分,由被安置人按照房屋建设成本购买。采取货币安置的,按应安置面积给予补偿,补偿价格参照高于成本价、低于市场价核算。
“由于城中村改造原则上不再规划审批6层以下住宅建筑,新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑。所以不少村民担心高层公摊面积过大,达不到安置标准,政府部门在这方面给予了充分考虑。”谭少军告诉记者。
为保证居民实际套内面积不缩水,济南市经过专业机构的详细测算,采纳了高层建筑公摊面积平均占25%、小高层建筑公摊面积平均占18.5%这一标准。这样,在公摊面积补偿上,小高层建筑增加3平方米,使人均安置面积达到43平方米；高层建筑增加7平方米,使人均安置面积达到47平方米。
为使村民生活水平不降低、长远生计有保障,济南市规定,按人均25平方米建设用地核定生产生活保障用地,也就是村民常说的“自养地”,划拨给村集体组织使用,由村集体组织按城市规划要求自主投资建设运营,切实用于村(居)民长期生活保障,不得转让,经营方式、收益分配方案经村(居)民(股东)代表会议民主决策确定。
“此外,涉及安置房、保障房建设方面的行政性收费等,能减免的都减免了,仅配套费一项统算起来,每平方米就近300元；考虑到改造期间预想不到的许多情况,比如生死嫁娶等,将机动人口系数由5%调整到10%,可以说,所有能考虑的村民利益都提前考虑到了。”谭少军告诉记者。
开发商账
“开发商参与城中村改造的最大障碍是什么?是拿地。而市政府曾于2005年和2009年先后出台过两个关于城中村改造的文件,都没解决好拿地的问题,直到今年4月出台《济南市关于加快中心城城中村改造的意见》,即济政发(2011)15号文件,才算较好地解决了这个问题。”谭少军说。
按济南市规定,城中村改造项目安置房、保障房用地划拨供应给村集体组织。经营性用地规模按基本平衡村庄安置改造成本确定,通过招拍挂方式有偿供应。安置房需开发商代建的,列入土地出让附加条件,由区政府负责监督。为加快项目推进,可参照棚户区改造的有关政策运作。
“先说开发商关心的经营性用地规模,市政府规定按基本平衡村庄安置改造成本确定。”谭少军举了个例子:比如一个占地1000亩的城中村,村庄改造安置成本在2亿左右,按周边土地价格,都折算进去,有200亩地足够了。这样,拿200亩地去平衡改造成本,其余的800亩土地都可以按正常的招拍挂程序去经营。
怎么来调动开发商参与城中村改造的积极性?济南市规定了一条:为加快项目推进,可参照棚户区改造的有关政策运作。“这项棚改政策就是济南市于去年出台的《关于进一步规范棚户区改造中经营性用地熟化和挂牌出让工作的通知》,该文件最大的亮点就是‘两次公告’政策。”谭少军告诉记者说。
“两次公告”,就是在土地熟化前,有关责任主体先发布一次公告征集土地熟化人,看谁有意向参与项目的建设。如果有数家开发商有意向,那么出价高的开发商就得到该项目的土地熟化权,成为唯一的土地熟化人。土地熟化后进行挂牌出让,只有参与了土地熟化的开发商才有资格拿地。这样就解决了此前开发商熟化土地后,不一定就会拿到这块地后期建设资格的问题,开发商自然对参与城中村改造的兴趣大增。
政府账
城中村改造,最大的两个问题:一是钱从哪儿来?二是钱来了如何用?
第一个问题简单:以地生财。第二个问题就比较麻烦。按济南市规定,市农村住房建设与危房改造工作领导小组代表市政府对全市城中村改造工作实施统一领导；各区是城中村改造的责任和实施主体,负责辖区内城中村改造。市、区两级政府首先要“亲兄弟,明算账”。
济南市的土地收益管理,简单地说,就是卖地所得的总收入先由开发商交到市财政,其中六成用于被征地村(居)民的土地补偿、拆迁补偿和安置补助等土地出让成本支出,由市财政拨付给区财政,然后再拨给城中村改造的实施主体。扣除这六成总成本后剩下的,就是土地出让净收益。市财政再从这净收益中拿一半,拨付给区财政,用于基础设施建设和资金平衡。
这样,各家的账就越算越明白:政府相关职能部门就要算清出让多少地能够满足拆迁等成本的要求?如果出让一亩地能够达到要求,就不能出让两亩地；开发商也将据此计算能出多少钱拿到多少地?盖多少房子买多少钱挣多少利润?村集体则要统算哪些与村民息息相关的拆迁安置成本?算到最后还有一本账,就是安置开发规模以外的土地,由市政府统一收储后就不再参与此次土地收益分成,纳入到全市大盘子中统一平衡使用。
对整个城市和社会来说,除了经济账,还有两本社会账可算,即两个影响社会稳定的历史遗留问题可借城中村改造一并解决。
一是长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户问题。济南市此次规定,这部分人经村民代表大会研究同意,并由区政府认定后,可与村集体经济组织成员一并安置,但不享受有关保障政策,解决方式为自购安置房,价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。这就是说,此项政策对解决“小产权房”问题提供了一个现实可行的操作办法。对因各种原因长期在本村居住的外来人,可在安置面积政策、安置用地政策、计入成本政策、规划费减免政策等方面均与本村集体经济组织成员住户相同,购买安置房价格有优惠,但不享受生产生活保障用地政策。
二是违法建设处置问题。济南市规定,涉及城中村改造范围内的违法建设,原则上不予保留。但确与规划无矛盾且建筑质量较高的,可结合具体情况,采用一事一议的方式处理。据了解,由于济南市曾经在2003年前后开展过大规模的“双清”处置工作,对此前的违法建设和此后新增的违法建设,都将根据违法原因作出不同的处罚。