□ 盛 刚
“房价控制目标”是除限购措施外本轮楼市调控最受关注的一项措施。按照新“国八条”的要求,2011年各地要合理确定年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。这一要求既是在强化地方政府房价调控责任,也有引导市场预期的政策含义。如今,期限将至,绝大多数城市仍未公布房价调控目标,公布了的城市,目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩。例如,太原和佛山提出,今年新建住房的价格涨幅,不高于本年度GDP增长速度(13%和12%)；银川、昆明则将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅(均为10%以上)范围内,因此房价涨幅纷纷围着10%打转。
“10%”,与去年房价增幅差不多。2010年全国70个大中城市房价平均涨幅为9.99%。难怪有人要问,这究竟是“限价标准”还是“涨价标准”?
其实,说“限”说“涨”,各有道理。看你怎么理解。不超过10%可理解为对涨幅的限制,涨个8%～9%,甚至10%,则表明涨幅可以接受的程度。问题是,去年的9.99%是在2009年狂涨23%基础上的增幅,今年,以10%左右的涨幅设限,不能说芝麻开花节节高,反正也不低。跑不过GDP,却会大大跑赢CPI。看看当下,房地产调控的力度如此之大,保障房建设规模也是前所未有,若“房价控制目标”非仅只指新建商品房,而是把保障房建设算在内的,仅此就能让房价涨幅下来一块。如此说来,各地出台的“房价控制目标”是不是有点过于宽松?
要知道,遏制房价过快上涨并非房地产调控的全部内容,让房价回到合理水平(包括稳中有落)同样是题中应有之义。比照一下这一要求,各地出台的“房价控制目标”是不是有点过于宽松?
重要的是预期。事实上,这些年来,各地无论是城镇、农村居民人均可支配收入增幅还是年度GDP增长速度,一般都能保持在10%以上,以此作为房价控制目标,就意味着房价还有不小上涨空间。楼市的投资性需求量跟房价的预期涨幅密切相关,如果房价预期涨幅远超资金获取成本或其他投资的机会收益率,就很容易给投资、投机者留下政策上的炒作空间。
在经济与物价“双高”增长,流动性过剩格局亦未改变的背景下,指望房价大幅下跌并不现实。调控房价,地方政府也不是十八般武艺在手。既左右不了流动性过剩,也控制不了贷款利率,即便限购、批证这些行政手段作用也有限。推出宽松保险的目标,显然有在符合国家调控政策要求的情况下尽量避免被问责的如意算盘。但也不可否认,从根本上说,“土地财政”决定了地方政府有推高房价的冲动。借口本地情况的特殊,想方设法或多或少化解中央的政策调控威力,既是过往调控成效不大的根源,当下也难以避免。
一定意义上,确定什么样的房价控制目标,既反映着各地落实中央调控意图的力度,也体现出地方政府管好楼市的诚意和决心。新“国八条”要求,各地根据经济发展目标、居民收入、居民住房支付能力确定房价控制目标,遗憾的是,从已出台的“目标”来看,都有意无意回避了居民住房支付能力这一重要选项。也许理由之一是,居民住房支付能力难以量度。但房价控制目标跟当地的CPI挂钩也难吗?无论如何,房价的涨幅不应该比物价涨幅跑得更快。而那些房价过高的城市,即便房价控制目标很难定在下降或不涨上,起码也应将房价涨幅控制在一个较低的水平吧。
“房价控制目标”是除限购措施外本轮楼市调控最受关注的一项措施。按照新“国八条”的要求,2011年各地要合理确定年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。这一要求既是在强化地方政府房价调控责任,也有引导市场预期的政策含义。如今,期限将至,绝大多数城市仍未公布房价调控目标,公布了的城市,目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩。例如,太原和佛山提出,今年新建住房的价格涨幅,不高于本年度GDP增长速度(13%和12%)；银川、昆明则将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅(均为10%以上)范围内,因此房价涨幅纷纷围着10%打转。
“10%”,与去年房价增幅差不多。2010年全国70个大中城市房价平均涨幅为9.99%。难怪有人要问,这究竟是“限价标准”还是“涨价标准”?
其实,说“限”说“涨”,各有道理。看你怎么理解。不超过10%可理解为对涨幅的限制,涨个8%～9%,甚至10%,则表明涨幅可以接受的程度。问题是,去年的9.99%是在2009年狂涨23%基础上的增幅,今年,以10%左右的涨幅设限,不能说芝麻开花节节高,反正也不低。跑不过GDP,却会大大跑赢CPI。看看当下,房地产调控的力度如此之大,保障房建设规模也是前所未有,若“房价控制目标”非仅只指新建商品房,而是把保障房建设算在内的,仅此就能让房价涨幅下来一块。如此说来,各地出台的“房价控制目标”是不是有点过于宽松?
要知道,遏制房价过快上涨并非房地产调控的全部内容,让房价回到合理水平(包括稳中有落)同样是题中应有之义。比照一下这一要求,各地出台的“房价控制目标”是不是有点过于宽松?
重要的是预期。事实上,这些年来,各地无论是城镇、农村居民人均可支配收入增幅还是年度GDP增长速度,一般都能保持在10%以上,以此作为房价控制目标,就意味着房价还有不小上涨空间。楼市的投资性需求量跟房价的预期涨幅密切相关,如果房价预期涨幅远超资金获取成本或其他投资的机会收益率,就很容易给投资、投机者留下政策上的炒作空间。
在经济与物价“双高”增长,流动性过剩格局亦未改变的背景下,指望房价大幅下跌并不现实。调控房价,地方政府也不是十八般武艺在手。既左右不了流动性过剩,也控制不了贷款利率,即便限购、批证这些行政手段作用也有限。推出宽松保险的目标,显然有在符合国家调控政策要求的情况下尽量避免被问责的如意算盘。但也不可否认,从根本上说,“土地财政”决定了地方政府有推高房价的冲动。借口本地情况的特殊,想方设法或多或少化解中央的政策调控威力,既是过往调控成效不大的根源,当下也难以避免。
一定意义上,确定什么样的房价控制目标,既反映着各地落实中央调控意图的力度,也体现出地方政府管好楼市的诚意和决心。新“国八条”要求,各地根据经济发展目标、居民收入、居民住房支付能力确定房价控制目标,遗憾的是,从已出台的“目标”来看,都有意无意回避了居民住房支付能力这一重要选项。也许理由之一是,居民住房支付能力难以量度。但房价控制目标跟当地的CPI挂钩也难吗?无论如何,房价的涨幅不应该比物价涨幅跑得更快。而那些房价过高的城市,即便房价控制目标很难定在下降或不涨上,起码也应将房价涨幅控制在一个较低的水平吧。