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◆导报记者 刘勇 济南报道
房产行业的低迷从年前一直持续到现在，虽然期间有个别城市出现“转机”，但仍未改变房屋成交下跌的局面，坚挺的房价也开始动摇，下跌趋势明显。受此影响，近期多地频频出现土地底价出让或流拍现象。以济南为例，经历了1月土地市场的“开门红”之后，接下来几个月的成交就显得比较冷清，4至5月连续“断供”，5至6月连续“零成交”，使得整个土地市场添了不少寒气。实际上，土地市场遇冷并非只有济南。接受经济导报记者采访的业内人士表示，全国土地市场正在降温，且年内还会进一步降温，今年地方政府的偿债压力由此加大，将会采取“托市”措施，以适度刺激土地市场回暖。成交量与溢价率双降上海同策咨询研究院总监张宏伟表示，从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积下降，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。“4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。”搜房网发布的济南楼市白皮书土地篇显示，2014年上半年，济南土地市场供应土地34宗，仅为去年同期的58%；成交67宗，成交金额2224810.5万元，均价5476.187元/平方米。不仅济南土地市场低迷，全国其他地区推出的土地成交数量也出现锐减，而且大多数地块以底价出让。6月5日，武汉10宗地块出让，有9宗以底价成交，1宗无人报价最后流拍。5月27日，沈阳土地交易中心3宗土地出让，因无人报名参与竞拍，导致全部流拍。此外，上海计划推出的2幅地块因无人竞拍而延期出让；广州、南京等地多为底价成交；长沙、佛山也经历了土地流拍的尴尬。土地市场溢价率也呈现出明显回落的趋势。中指数据显示，6月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较5月下降6个百分点，较去年同期下降7个百分点；其中住宅类用地平均溢价率6%，较5月下降4个百分点，较去年同期下降10个百分点。中原地产研究部提供的统计数据显示，全国销售20强的标杆房企拿地数量也锐减——其去年5月拿地高达455亿元，今年5月仅为71.28亿元，其中只有万达、保利等小规模拿地，其他15家房企在5月均无动作。在张宏伟看来，原本应该投入市场的土地因流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，为中长期房价下行增添了新的变数。出让市场有望率先回暖张宏伟认 为，在银行信贷紧缩的市场背景下，市场交易量下滑，企业资金面普遍性紧张。“开发企业拿地更加趋于谨慎，对于土地市场而言，土地流拍现象当然不可避免，但这并不意味着土地市场会出现大规模‘流拍潮’。”在他看来，全国楼市调控政策层面已呈现出定向宽松趋势，比如限购政策、公积金贷款政策，这对市场成交量回升来讲是一定程度的利好 ，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。市场成交量回暖，开发企业的资金就不至于那么紧张，到时，开发企业还会出手买地，也就难再现土地市场频繁流拍现象。更为重要的是，地方政府迫于财政压力会采取“托市”措施，以适度刺激土地市场回暖。此外，今年国土部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。正如张宏伟所说，进入7月以来，济南缓慢的土地出让市场开始大幅“提速”，不到一周时间就有两次挂牌出让，总面积近40万平方米。就在几天前，11日，济南4块土地底价成交,成交面积约96.6亩,成交总金额13814万元。有业内人士表示，各大房企在上半年的市场中都举步维艰，为了下半年以及今后的企业计划和目标考虑，在市场遇冷的环境下还能做的事情就是继续拿地坚持。土地出让市场率先回暖，政府推地的速度也明显加快，或会增加开发商拿地信心。
房产行业的低迷从年前一直持续到现在，虽然期间有个别城市出现“转机”，但仍未改变房屋成交下跌的局面，坚挺的房价也开始动摇，下跌趋势明显。受此影响，近期多地频频出现土地底价出让或流拍现象。以济南为例，经历了1月土地市场的“开门红”之后，接下来几个月的成交就显得比较冷清，4至5月连续“断供”，5至6月连续“零成交”，使得整个土地市场添了不少寒气。实际上，土地市场遇冷并非只有济南。接受经济导报记者采访的业内人士表示，全国土地市场正在降温，且年内还会进一步降温，今年地方政府的偿债压力由此加大，将会采取“托市”措施，以适度刺激土地市场回暖。成交量与溢价率双降上海同策咨询研究院总监张宏伟表示，从上半年尤其是第二季度土地市场表现来看，房地产开发投资及土地购置面积下降，这意味着全国重点城市土地市场遇冷。“4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津、上海、成都等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。”搜房网发布的济南楼市白皮书土地篇显示，2014年上半年，济南土地市场供应土地34宗，仅为去年同期的58%；成交67宗，成交金额2224810.5万元，均价5476.187元/平方米。不仅济南土地市场低迷，全国其他地区推出的土地成交数量也出现锐减，而且大多数地块以底价出让。6月5日，武汉10宗地块出让，有9宗以底价成交，1宗无人报价最后流拍。5月27日，沈阳土地交易中心3宗土地出让，因无人报名参与竞拍，导致全部流拍。此外，上海计划推出的2幅地块因无人竞拍而延期出让；广州、南京等地多为底价成交；长沙、佛山也经历了土地流拍的尴尬。土地市场溢价率也呈现出明显回落的趋势。中指数据显示，6月，全国300个城市土地平均溢价率5%，较5月下降6个百分点，较去年同期下降7个百分点；其中住宅类用地平均溢价率6%，较5月下降4个百分点，较去年同期下降10个百分点。中原地产研究部提供的统计数据显示，全国销售20强的标杆房企拿地数量也锐减——其去年5月拿地高达455亿元，今年5月仅为71.28亿元，其中只有万达、保利等小规模拿地，其他15家房企在5月均无动作。在张宏伟看来，原本应该投入市场的土地因流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，为中长期房价下行增添了新的变数。出让市场有望率先回暖张宏伟认 为，在银行信贷紧缩的市场背景下，市场交易量下滑，企业资金面普遍性紧张。“开发企业拿地更加趋于谨慎，对于土地市场而言，土地流拍现象当然不可避免，但这并不意味着土地市场会出现大规模‘流拍潮’。”在他看来，全国楼市调控政策层面已呈现出定向宽松趋势，比如限购政策、公积金贷款政策，这对市场成交量回升来讲是一定程度的利好 ，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。市场成交量回暖，开发企业的资金就不至于那么紧张，到时，开发企业还会出手买地，也就难再现土地市场频繁流拍现象。更为重要的是，地方政府迫于财政压力会采取“托市”措施，以适度刺激土地市场回暖。此外，今年国土部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权，尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地市场流拍，以扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。正如张宏伟所说，进入7月以来，济南缓慢的土地出让市场开始大幅“提速”，不到一周时间就有两次挂牌出让，总面积近40万平方米。就在几天前，11日，济南4块土地底价成交,成交面积约96.6亩,成交总金额13814万元。有业内人士表示，各大房企在上半年的市场中都举步维艰，为了下半年以及今后的企业计划和目标考虑，在市场遇冷的环境下还能做的事情就是继续拿地坚持。土地出让市场率先回暖，政府推地的速度也明显加快，或会增加开发商拿地信心。