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□ 本报记者 王红军
小区入口、电梯内……在济南市不少商业小区的公共区域,商业广告随处可见,业主“分享”到这些收益了吗?
根据《物权法》有关规定,小区公共区域的收益,都应该由业主共同享有和管理。但现实却是,这份收入大多被小区物业公司代管,不少业主根本不知道这项规定,就算知道规定也对具体收支情况“不了解”。近日,记者进行了调查采访。
调查——
多数业主“不知道”收益分配
3月24日,记者走访济南市区多个小区发现,小区出入口的道闸上有地产广告,小区绿化带旁竖有灯箱广告。而广告最多的地方是小区电梯,有的小区电梯里挂着两三个平面广告,有的电梯广告达五六个之多,站在里面一圈全是广告。
以名士豪庭小区为例,一栋楼基本上是两个单元,一个单元有两部电梯,电梯门上张贴着美容、电器广告,电梯里面贴满了汽车、美食、白酒等广告。一位业主告诉记者,“小区电梯广告是挺多的,但真没关注过这个问题,有什么事可以问物业公司。”
记者又随机采访了3位业主,他们都表示不知情。“在电梯等公共区域做广告,物业公司事先没有通知我们,也没有经过居民委员会或大部分居民同意。”业主周先生表示,“做广告也可以,但是收益大部分应该归业主,物业公司应该主动跟业主商量怎么用这笔钱。”
在电梯广告收益如何使用问题上,名士豪庭小区7号楼一位业主的说法颇具代表性。他说,“我们跟物业公司提过广告费的归属问题,但是没有正式地反映过,现在也不知道是如何来花这些钱的。”
这样的情况并非个例。记者在名士豪庭、鲁能领秀城、正大城市花园等小区调查时发现,多数小区电梯广告都是物业公司卖给了广告商。对于广告费的归属问题,有的物业公司负责人拒绝透露,有的直接表示“不接受记者采访”。
算账——
物业公司能否“晒晒”收支
作为济南市大型社区,鲁能领秀城有4个物业公司负责物管,其中,山东凯瑞物业公司负责D区16栋楼。该公司负责人表示,电梯广告的这些收入,一部分用于广告的日常维护,一部分是社区活动经费,还有一部分是社区公共区域维修费。
“这16栋楼的电梯广告费一年1万多元。”这位负责人表示,物业公司是一个微利行业。每一季度业主座谈会时,都会跟业主通报相关情况。“小区每年都会举办元宵节灯会、消夏晚会等活动,一次活动就花几千元,都是从这部分收入中支取。”
作为“微利行业”,物业公司收入主要来自哪儿?
一位有着多年物管经验的人士告诉记者:物业公司的收入主要有两项,一项是物业费,一项是车位服务费。“我们收取的物业费是物价部门制定。但事实上,如果物业费收缴率达不到80%,物业公司就会出现亏损。”
记者发现,收不抵支或者微利,几乎是所有小区物业公司的公开说法。一位物业公司负责人表示,“大家的情况都差不多,这些广告费主要会用于物业费不足的补贴、公共能耗的亏空补贴,还有小区或者社区文化活动的经费等。”
那电梯广告到底能带来多少收入?记者以客户身份拨打了济南市某传媒公司电话,该公司承接济南市大多数小区电梯广告业务,“电梯广告价格与广告数量、周期有关系,一个点位一年的广告价格是5000元左右,数量多的话会有折扣。”
记者就这一说法采访了几家小区物业,受访者均表示,“差不多是这个情况”。有的物业公司甚至提到,他们公司进驻小区前,有的开发商会要求“严禁发布同行广告”,还有的提出必须发布开发商指定的广告。
追问——
如何“监管”公共区域的收益
一方面,物业公司都说自己是微利或者亏损,另一方面,小区业主希望物业公司能够主动公开收益情况。这如何来实现?
山东新亮律师事务所律师王飞表示,根据《物权法》规定,业主对小区专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“电梯属于公用设施设备。根据《山东省物业管理条例》第五十七条之规定,对于这部分电梯广告收入的分配,由业主大会决定；未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。”
王飞介绍说,根据《物业管理条例》第六条之规定,业主对电梯广告收入等公用设施设备的情况享有知情权和监督权。同时,根据《山东省物业管理条例》第五十八条之规定,业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况。物业公司接受业主的委托提供物业管理服务,接受全体业主的监督,在日常的生活中,业主也会委托物业公司行使管理权,所以物业公司应当向业委会如实汇报公用设施的收益情况。
那如何实现监管?王飞建议说,工商和房管等部门,应当形成联合执法的机制,对辖区内物业公司的违规行为进行查处。“一方面,要建立物业公司经营诚信档案,对于违规的物业公司记入档案。另一方面,加大普法宣传力度,让老百姓懂得物业方面的法律法规,进而知道该如何通过法律维护自己的合法权益,同时让其积极主动参与到业主大会以及业委会的日常管理活动中,提高业主大会和业委会整体的法律意识和依法维权的能力。”
小区入口、电梯内……在济南市不少商业小区的公共区域,商业广告随处可见,业主“分享”到这些收益了吗?
根据《物权法》有关规定,小区公共区域的收益,都应该由业主共同享有和管理。但现实却是,这份收入大多被小区物业公司代管,不少业主根本不知道这项规定,就算知道规定也对具体收支情况“不了解”。近日,记者进行了调查采访。
调查——
多数业主“不知道”收益分配
3月24日,记者走访济南市区多个小区发现,小区出入口的道闸上有地产广告,小区绿化带旁竖有灯箱广告。而广告最多的地方是小区电梯,有的小区电梯里挂着两三个平面广告,有的电梯广告达五六个之多,站在里面一圈全是广告。
以名士豪庭小区为例,一栋楼基本上是两个单元,一个单元有两部电梯,电梯门上张贴着美容、电器广告,电梯里面贴满了汽车、美食、白酒等广告。一位业主告诉记者,“小区电梯广告是挺多的,但真没关注过这个问题,有什么事可以问物业公司。”
记者又随机采访了3位业主,他们都表示不知情。“在电梯等公共区域做广告,物业公司事先没有通知我们,也没有经过居民委员会或大部分居民同意。”业主周先生表示,“做广告也可以,但是收益大部分应该归业主,物业公司应该主动跟业主商量怎么用这笔钱。”
在电梯广告收益如何使用问题上,名士豪庭小区7号楼一位业主的说法颇具代表性。他说,“我们跟物业公司提过广告费的归属问题,但是没有正式地反映过,现在也不知道是如何来花这些钱的。”
这样的情况并非个例。记者在名士豪庭、鲁能领秀城、正大城市花园等小区调查时发现,多数小区电梯广告都是物业公司卖给了广告商。对于广告费的归属问题,有的物业公司负责人拒绝透露,有的直接表示“不接受记者采访”。
算账——
物业公司能否“晒晒”收支
作为济南市大型社区,鲁能领秀城有4个物业公司负责物管,其中,山东凯瑞物业公司负责D区16栋楼。该公司负责人表示,电梯广告的这些收入,一部分用于广告的日常维护,一部分是社区活动经费,还有一部分是社区公共区域维修费。
“这16栋楼的电梯广告费一年1万多元。”这位负责人表示,物业公司是一个微利行业。每一季度业主座谈会时,都会跟业主通报相关情况。“小区每年都会举办元宵节灯会、消夏晚会等活动,一次活动就花几千元,都是从这部分收入中支取。”
作为“微利行业”,物业公司收入主要来自哪儿?
一位有着多年物管经验的人士告诉记者:物业公司的收入主要有两项,一项是物业费,一项是车位服务费。“我们收取的物业费是物价部门制定。但事实上,如果物业费收缴率达不到80%,物业公司就会出现亏损。”
记者发现,收不抵支或者微利,几乎是所有小区物业公司的公开说法。一位物业公司负责人表示,“大家的情况都差不多,这些广告费主要会用于物业费不足的补贴、公共能耗的亏空补贴,还有小区或者社区文化活动的经费等。”
那电梯广告到底能带来多少收入?记者以客户身份拨打了济南市某传媒公司电话,该公司承接济南市大多数小区电梯广告业务,“电梯广告价格与广告数量、周期有关系,一个点位一年的广告价格是5000元左右,数量多的话会有折扣。”
记者就这一说法采访了几家小区物业,受访者均表示,“差不多是这个情况”。有的物业公司甚至提到,他们公司进驻小区前,有的开发商会要求“严禁发布同行广告”,还有的提出必须发布开发商指定的广告。
追问——
如何“监管”公共区域的收益
一方面,物业公司都说自己是微利或者亏损,另一方面,小区业主希望物业公司能够主动公开收益情况。这如何来实现?
山东新亮律师事务所律师王飞表示,根据《物权法》规定,业主对小区专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“电梯属于公用设施设备。根据《山东省物业管理条例》第五十七条之规定,对于这部分电梯广告收入的分配,由业主大会决定；未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。”
王飞介绍说,根据《物业管理条例》第六条之规定,业主对电梯广告收入等公用设施设备的情况享有知情权和监督权。同时,根据《山东省物业管理条例》第五十八条之规定,业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况。物业公司接受业主的委托提供物业管理服务,接受全体业主的监督,在日常的生活中,业主也会委托物业公司行使管理权,所以物业公司应当向业委会如实汇报公用设施的收益情况。
那如何实现监管?王飞建议说,工商和房管等部门,应当形成联合执法的机制,对辖区内物业公司的违规行为进行查处。“一方面,要建立物业公司经营诚信档案,对于违规的物业公司记入档案。另一方面,加大普法宣传力度,让老百姓懂得物业方面的法律法规,进而知道该如何通过法律维护自己的合法权益,同时让其积极主动参与到业主大会以及业委会的日常管理活动中,提高业主大会和业委会整体的法律意识和依法维权的能力。”