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□ 李 铁
新年前后,低迷的楼市在“去库存”政策的拉动下出现回暖迹象,然而,让普通百姓始料不及的是,一线城市房价竟开始像“火箭”般向上窜,甚至有房价创造了史无前例的高。在这样的背景下,“首付贷”浮出水面,“加杠杆”一词也再次走热,让人不禁联想到2015年上半年行情火热的股市。相似之处,正是我们必须警惕的地方,杠杆对股市波动的主要影响在资本市场内,楼市却涉及多个关系国计民生的行业。
首付贷是近年来随着互联网金融发展而兴起的一种新型金融产品,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。简单讲,就是有人想买房子,但钱不够付首付,P2P网贷平台、房地产开发企业或中介机构为其提供融资。对于房屋总价较高的一线城市来说,“首付贷”可以让借款购房者的实际首付比例降至10%。
尽管有人辩称,该产品解决了很多购房者的资金需求,还有利于目前的楼市“去库存”,然而事实上,首付贷可能引发的风险将大大超出人们的预计。
首付贷的实质是通过杠杆的方式让很多原本没有能力购买商品房的人有了购房资格,这正是美国次贷危机爆发的原因之一,让信用级别不够的群体获得了银行住房贷款。国内商品房贷款有着严格的比例要求,从首付比看,即便按照调整以后的20%最低首付比,和国际上横向比较来看仍较为审慎。目前首套房的首付比普遍在35%以上,杠杆倍数不足3倍,一旦首付贷的资金进入,首付降至10%,杠杆率将大幅提高。对于这笔资金的来源,银行并不一定知晓,这意味着其贷前调查并不合格,其承受的风险也将随之增大。更深层次来看,首付比例是央行对房地产市场进行宏观调控的重要工具,首付贷属于变相突破住房信贷政策的行为,易造成市场数据失效,进而削弱了宏观调控政策的有效性,引发系统性风险。
首付贷的最直接后果是助推了城市房价的过快上涨。房地产市场的价格平衡关系是供需双方合力作用的结果,在土地供应面积并未增加的条件下,单方面增加需求量,很容易传导至房价。更重要的是,房价往往具有羊群效应,房价涨幅越大,购房者因担心房价继续上涨会一拥而上,房价自然被哄抬起来。
据了解,首付贷的资金主要来自地产商、地产中介、P2P平台、小贷公司等。资本的逐利性可以用来解释为何多股资金争相涌入楼市。相比其他投资标的,商品房贷款优势很明显。首先是商品房的风险相对较小,住宅刚性需求大,目前中国商业银行房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%,不良贷款比例是0.38%,远远低于整个银行业1.7%左右的不良贷款比例；其次,收益有保障,单笔额度只有几十万元,月息在2%左右,小额分散,按月还款,贷款者还款意愿强。
然而,首付贷并非毫无风险。很多机构贸然推出无抵押纯信用贷款,购房者仅需提供收入证明即可办理该业务。在缺乏抵质押物的情况下,购房者承担着银行贷款和首付贷双重还款压力,如果无力偿还,银行还可获得房屋资产,首付贷这一方只能自己承受损失。房价高企的当下,购房者中还混杂了部分炒房者,一旦房价出现下跌,作为资金链中最薄弱的一环,他们将是多米诺骨牌中倒下的第一张牌。
业内估计,目前全国首付贷体量并不大,大量杠杆资金尚未入场,此刻也正是清理整顿的最佳时刻。其中可以确认的是,房地产开发企业和中介机构自办的金融服务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务,而且还存在自我融资、自我担保、搞资金池的现象。
企业根据市场状况进行金融模式的创新是必然之举,监管部门和法律法规应该及时跟进,划定红线,这样企业才能够在制度监督下进行大胆创新。
新年前后,低迷的楼市在“去库存”政策的拉动下出现回暖迹象,然而,让普通百姓始料不及的是,一线城市房价竟开始像“火箭”般向上窜,甚至有房价创造了史无前例的高。在这样的背景下,“首付贷”浮出水面,“加杠杆”一词也再次走热,让人不禁联想到2015年上半年行情火热的股市。相似之处,正是我们必须警惕的地方,杠杆对股市波动的主要影响在资本市场内,楼市却涉及多个关系国计民生的行业。
首付贷是近年来随着互联网金融发展而兴起的一种新型金融产品,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。简单讲,就是有人想买房子,但钱不够付首付,P2P网贷平台、房地产开发企业或中介机构为其提供融资。对于房屋总价较高的一线城市来说,“首付贷”可以让借款购房者的实际首付比例降至10%。
尽管有人辩称,该产品解决了很多购房者的资金需求,还有利于目前的楼市“去库存”,然而事实上,首付贷可能引发的风险将大大超出人们的预计。
首付贷的实质是通过杠杆的方式让很多原本没有能力购买商品房的人有了购房资格,这正是美国次贷危机爆发的原因之一,让信用级别不够的群体获得了银行住房贷款。国内商品房贷款有着严格的比例要求,从首付比看,即便按照调整以后的20%最低首付比,和国际上横向比较来看仍较为审慎。目前首套房的首付比普遍在35%以上,杠杆倍数不足3倍,一旦首付贷的资金进入,首付降至10%,杠杆率将大幅提高。对于这笔资金的来源,银行并不一定知晓,这意味着其贷前调查并不合格,其承受的风险也将随之增大。更深层次来看,首付比例是央行对房地产市场进行宏观调控的重要工具,首付贷属于变相突破住房信贷政策的行为,易造成市场数据失效,进而削弱了宏观调控政策的有效性,引发系统性风险。
首付贷的最直接后果是助推了城市房价的过快上涨。房地产市场的价格平衡关系是供需双方合力作用的结果,在土地供应面积并未增加的条件下,单方面增加需求量,很容易传导至房价。更重要的是,房价往往具有羊群效应,房价涨幅越大,购房者因担心房价继续上涨会一拥而上,房价自然被哄抬起来。
据了解,首付贷的资金主要来自地产商、地产中介、P2P平台、小贷公司等。资本的逐利性可以用来解释为何多股资金争相涌入楼市。相比其他投资标的,商品房贷款优势很明显。首先是商品房的风险相对较小,住宅刚性需求大,目前中国商业银行房地产贷款、个人住房贷款占整个贷款的比例大概是14%,不良贷款比例是0.38%,远远低于整个银行业1.7%左右的不良贷款比例；其次,收益有保障,单笔额度只有几十万元,月息在2%左右,小额分散,按月还款,贷款者还款意愿强。
然而,首付贷并非毫无风险。很多机构贸然推出无抵押纯信用贷款,购房者仅需提供收入证明即可办理该业务。在缺乏抵质押物的情况下,购房者承担着银行贷款和首付贷双重还款压力,如果无力偿还,银行还可获得房屋资产,首付贷这一方只能自己承受损失。房价高企的当下,购房者中还混杂了部分炒房者,一旦房价出现下跌,作为资金链中最薄弱的一环,他们将是多米诺骨牌中倒下的第一张牌。
业内估计,目前全国首付贷体量并不大,大量杠杆资金尚未入场,此刻也正是清理整顿的最佳时刻。其中可以确认的是,房地产开发企业和中介机构自办的金融服务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务,而且还存在自我融资、自我担保、搞资金池的现象。
企业根据市场状况进行金融模式的创新是必然之举,监管部门和法律法规应该及时跟进,划定红线,这样企业才能够在制度监督下进行大胆创新。