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▲律师建议的买房流程。 |
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楼市持续低迷,无论是新楼盘还是二手房市场,无论是开发商还是房地产中介,为了追求利润,或夸大宣传,或设计陷害,挖个小水坑就说与湖为邻,栽几棵半死不活的树就说是森林公园,随意修改规划、改变容积率、面积缩水等花招迭出。如何防患于未然,律师结合典型案例为市民解答。
□ 本报记者 刘 磊 马景阳
购房合同,还得仔细看
“许多购房者着急买房,担心不及时签字房子就要被别人抢走,有时连购房合同都没看清就着急签字,指哪签哪。”山东博骏律师事务所王刚律师说,开发商提供的购房合同多数为制式合同动辄几十页,即使购房者对合同有意见也没有办法更改,开发商也不会同意合同内容有变动。
【案例】
2013年,刘先生与某开发商签订《商品房预售合同》,购买了位于某大厦的一套房屋。但当2014年年底,刘先生一家入住后发现开发商仍然未给房屋通燃气,在多次沟通未果后,便将开发商起诉到法院,要求开发商赔偿未开通燃气的损失20000元。
法院审理后发现,在刘先生和开发商签订的《商品房预售合同》中约定该房屋为商品房,用途为商务办公,出卖人承诺如果该房屋为住宅则燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通。但是,刘先生无法提供证据证明双方对商务办公用途的房屋开通燃气的事项进行了约定,也无法提供证据证明双方对因未开通燃气进行赔偿的事项进行了约定,最终,法院没有支持刘先生的请求。
提示:
“买房即使再着急,合同也要仔细看,要擦亮眼睛,特别要注意附加条款,莫要因为急于一时而吃大亏。”王刚说。
面对中介,留个“心眼”
“目前,想买二手房的购房者绝大部分都是通过中介公司来寻找房源、签订购房合同。但在房产市场中,总有一些不良、甚至没有资质的中介妄图欺骗购房者。”王刚介绍。
【案例】
“为了让孩子能尽快上个好点的初中,去年6月份通过某中介公司与房主孙女士签订了房屋订购协议,约定75万元购买孙女士所有的一套105平方米的学区房。”市民李先生介绍。
签合同当天,李先生不仅给了孙女士3万元的定金,还给了中介公司2万元居间服务费。事后,虽然经过多次催促,可孙女士和中介公司总是拖延办理过户时间,直到2014年9月中旬,中介公司相关负责人才告诉李先生不再履行合同。懊恼的李先生才决定将中介公司与孙女士起诉到法院。经过法庭调解,孙女士和中介分别退还了李先生的定金3万元、居间服务费2万元。
提示:
“中介虽然撮合了买卖双方达成购房协议,但是并没有让双方实现买卖房屋的目的。如果因房价的飞涨,买房人错买房屋而丧失购房时机,所造成的损失只能自己承担。”王刚介绍。
在看房、买房过程中,千万不要完全相信中介的说辞,看了房、签了合同,发现房主并不是自己知道的那一个,或者房子未满五年、不是唯一住房,或者出现了购买经济适用房被判令合同无效等情况不仅是电视剧中的经典桥段,现实生活中也时有发生。购房者在买房前,房子的实际情况如果不及时掌握,那么损失的不只是金钱,更是机会和时间。
口头承诺需落实到书面协议
任你说得天花乱坠,不如白纸黑字。许多购房者在买房时,往往会被销售人员口中关于学区房划片、配套设施的种种承诺所吸引。等到交房时,才发现当初的承诺早已成为泡影,想要维权,却又苦无证据。
【案例】
2014年7月,市民王先生一纸诉状,将某房地产开发商告到法院。
“2012年5月,我和开发商签订了商品房预售合同,购买了一套建筑面积150平方米,房款总价为90余万元的复式住宅。”王先生介绍,合同中明确约定,开发商需在2014年6月21日前交付房屋,在2014年11月前取得该商品房的权属证明。如果因开发商责任未能在约定期限内取得权属证明、未能让购房者在房屋交付之日起一年内取得房屋所有权证书,自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,需按日计算向业主支付违约金。
法院经审理后认为,双方所签订的商品房预售合同系真实意思表示,该合同内容并不违反法律法规的强制性规定,合同内容合法有效。现开发公司已经逾期未能够给原告办理房屋所有权证书,应当按照约定向原告支付逾期违约金,故判决该开发公司支付王先生8万元违约金。
提示:
“依法成立的合同,缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务,开发公司作为出卖人应当按时交付房屋并依约办理各种权属登记。其实关于学区房划片、相关配套等任销售人员嘴上说的再好,都不如一字一句落实到合同中,即使不能在合同中体现,也务必落实到相关书面协议中。”王刚说。
楼市持续低迷,无论是新楼盘还是二手房市场,无论是开发商还是房地产中介,为了追求利润,或夸大宣传,或设计陷害,挖个小水坑就说与湖为邻,栽几棵半死不活的树就说是森林公园,随意修改规划、改变容积率、面积缩水等花招迭出。如何防患于未然,律师结合典型案例为市民解答。
□ 本报记者 刘 磊 马景阳
购房合同,还得仔细看
“许多购房者着急买房,担心不及时签字房子就要被别人抢走,有时连购房合同都没看清就着急签字,指哪签哪。”山东博骏律师事务所王刚律师说,开发商提供的购房合同多数为制式合同动辄几十页,即使购房者对合同有意见也没有办法更改,开发商也不会同意合同内容有变动。
【案例】
2013年,刘先生与某开发商签订《商品房预售合同》,购买了位于某大厦的一套房屋。但当2014年年底,刘先生一家入住后发现开发商仍然未给房屋通燃气,在多次沟通未果后,便将开发商起诉到法院,要求开发商赔偿未开通燃气的损失20000元。
法院审理后发现,在刘先生和开发商签订的《商品房预售合同》中约定该房屋为商品房,用途为商务办公,出卖人承诺如果该房屋为住宅则燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通。但是,刘先生无法提供证据证明双方对商务办公用途的房屋开通燃气的事项进行了约定,也无法提供证据证明双方对因未开通燃气进行赔偿的事项进行了约定,最终,法院没有支持刘先生的请求。
提示:
“买房即使再着急,合同也要仔细看,要擦亮眼睛,特别要注意附加条款,莫要因为急于一时而吃大亏。”王刚说。
面对中介,留个“心眼”
“目前,想买二手房的购房者绝大部分都是通过中介公司来寻找房源、签订购房合同。但在房产市场中,总有一些不良、甚至没有资质的中介妄图欺骗购房者。”王刚介绍。
【案例】
“为了让孩子能尽快上个好点的初中,去年6月份通过某中介公司与房主孙女士签订了房屋订购协议,约定75万元购买孙女士所有的一套105平方米的学区房。”市民李先生介绍。
签合同当天,李先生不仅给了孙女士3万元的定金,还给了中介公司2万元居间服务费。事后,虽然经过多次催促,可孙女士和中介公司总是拖延办理过户时间,直到2014年9月中旬,中介公司相关负责人才告诉李先生不再履行合同。懊恼的李先生才决定将中介公司与孙女士起诉到法院。经过法庭调解,孙女士和中介分别退还了李先生的定金3万元、居间服务费2万元。
提示:
“中介虽然撮合了买卖双方达成购房协议,但是并没有让双方实现买卖房屋的目的。如果因房价的飞涨,买房人错买房屋而丧失购房时机,所造成的损失只能自己承担。”王刚介绍。
在看房、买房过程中,千万不要完全相信中介的说辞,看了房、签了合同,发现房主并不是自己知道的那一个,或者房子未满五年、不是唯一住房,或者出现了购买经济适用房被判令合同无效等情况不仅是电视剧中的经典桥段,现实生活中也时有发生。购房者在买房前,房子的实际情况如果不及时掌握,那么损失的不只是金钱,更是机会和时间。
口头承诺需落实到书面协议
任你说得天花乱坠,不如白纸黑字。许多购房者在买房时,往往会被销售人员口中关于学区房划片、配套设施的种种承诺所吸引。等到交房时,才发现当初的承诺早已成为泡影,想要维权,却又苦无证据。
【案例】
2014年7月,市民王先生一纸诉状,将某房地产开发商告到法院。
“2012年5月,我和开发商签订了商品房预售合同,购买了一套建筑面积150平方米,房款总价为90余万元的复式住宅。”王先生介绍,合同中明确约定,开发商需在2014年6月21日前交付房屋,在2014年11月前取得该商品房的权属证明。如果因开发商责任未能在约定期限内取得权属证明、未能让购房者在房屋交付之日起一年内取得房屋所有权证书,自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,需按日计算向业主支付违约金。
法院经审理后认为,双方所签订的商品房预售合同系真实意思表示,该合同内容并不违反法律法规的强制性规定,合同内容合法有效。现开发公司已经逾期未能够给原告办理房屋所有权证书,应当按照约定向原告支付逾期违约金,故判决该开发公司支付王先生8万元违约金。
提示:
“依法成立的合同,缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务,开发公司作为出卖人应当按时交付房屋并依约办理各种权属登记。其实关于学区房划片、相关配套等任销售人员嘴上说的再好,都不如一字一句落实到合同中,即使不能在合同中体现,也务必落实到相关书面协议中。”王刚说。