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新进楼盘价格调整,属于市场行为,业主无权干涉,只能怨自己眼光不好。但是,临近交房,“房产开发商当初的承诺成了泡影”,业主忍无可忍,只能拉起维权大旗。
但始终处于弱者地位的购房者,势单力孤,为维权打官司,一费时间二费金钱,何况有时候自己还上当受骗,很难打赢。所以不少业主无奈选择围堵售楼处、拉横幅等维权方式。律师提醒,业主维权应注意方式方法,合法、合理维权。
本报于6月3日刊登《学区房成噱头?》一稿后,中房·翡翠郡数十名业主维权的事件又有了新的进展,可结果仍不尽如人意。
□ 本报记者 刘 磊 马景阳
业主不满学区房“泡汤”
“现在购房有优惠,中房·翡翠郡130平方以下房源,交5000补贴50000,130以上房源,交10000补贴60000。”近两年来,中房诸如此类与一些房产网站及中介搞活动变相降价的行为已经屡见不鲜,但不少业主也仅是私下抱怨,然后自认倒霉,并未引发任何冲突。时值六月,距离最后交房时间已不足半年,业主面对开发商无法实现购房时关于对学区划分的承诺,却再也坐不住。
中房·翡翠郡一业主在《致淄博中房老总的一封信》中写道,两年前买你公司开发的房子时,从未考虑过会与你打交道,但听说你的公司很靠谱,开发的楼盘也还不错。所以翡翠郡一开盘,尽管比预期高了很多,我们还是东拼西凑了首付,选了一套房。虽然知道背负沉重的购房压力后,自己的生活质量必然会直线下降,但觉得选择了翡翠郡还是蛮幸运。小学能上凯瑞,初中划片马尚二中(即如今的张店九中),对孩子也算是有了不错的交代。
后来房地产不景气,看到各种所谓的“促销”,明白其实是变相降价,心里开始隐隐作痛；再后来,听说小学划片可能会变,觉得自己的心理底线濒临失守；如今,当划片的方案正式去顶,凯瑞小学真的咫尺变天涯,我们的心理底线终于被突破……
其实无意冒犯你,以及你的公司。但当初选择翡翠郡,是被你们铺天盖地各类宣传上的最佳学区房概念所打动。所以我,以及临淄、淄川、桓台、高新区、周村、沂源,甚至在济南工作的素昧平生的业主,从四面八方涌到这里。
两年前,信心满满的你,决定了开盘高得有些离谱的房价,我们忍了；后来房子卖不动,各种促销变相降价,我们认了；如今学区房概念破产,弱势的我们走上街头维权,实在是忍无可忍的唯一选择。
“《致淄博中房老总的一封信》写出了我们维权业主的心声,降价尚可忍耐,但我们绝不为开发商食言买单。”业主孙女士说。
开发商称将与教育部门协商
近日,中房集团淄博市城建开发公司相关项目负责人终于对业主反映的“在前期购房过程中,中房曾宣传小区可以上凯瑞小学”等问题给出答复。
“我们宣传的是周边有山东理工大学,有张店区实验,有凯瑞小学,有马尚二中,有很多学校,但能上哪一个却并没有说明。而且,我们在购房合同上也写了附加条款,关于孩子的上学问题,根据教育部门的相关规定来决定。”
同时,该项目负责人还表示,由于小区是11月份交房,对于9月份就要上学的业主孩子来说,今年肯定是没法入读凯瑞小学了。等到小区交房后,他们会抓紧落实小区的生源情况,及时向教育部门汇报。“划片是教育局根据每年的生源情况需要每年重新划片的,明年我们公司会积极协调这个事情,但是能否协调成功则是教育部门的事情。”
“如果不是为了让孩子进凯瑞小学,当初也不会在这里买房子。”中房·翡翠郡小区业主刘先生坦言,当时,张店区实验小学附近的房子不过才5000多元/平方米,同样100平方米的房子就比翡翠郡省将近20万元,“省下的钱,完全可以买一辆较为高档的家用轿车。”
对于中房的回复,维权业主并不认可。“房子贬值只能怪自己没有眼光,自认倒霉,但学区房的概念破产则是中房用虚假概念抬高房价,这在法律上属于价格欺诈。”中房·翡翠郡小区业主孙女士说,如果中房迟迟不给出说法,业主还自认倒霉,与其说是对开发商的纵容,倒不如说是自身的软弱。
业主维权需理性
事情发生后,针对此事,记者也前往山东博骏律师事务所咨询了相关专业律师。
“诸如此类的维权事件还是比较常见,去房产销售中心拉横幅、堵大门,甚至拦马路的维权做法确实有失妥当,不仅极易发生冲突,甚至也违反了《治安管理处罚条例》,最终受到伤害的只会是业主自己。如果业主需要维权,还应静下心来处理,既可向专业律师咨询后,提请诉讼,也可以向当地消费者权益保护委员会提出投诉或仲裁。”山东博骏律师事务所律师王刚介绍。
其实,前期出现的纠纷,大多都是在前期签订合同中埋下了隐患。消费者在与开发商签订合同之初,就可以找专业律师或业内人士咨询,以对合同中的相关信息作出解读。由此一来,即使不能防患于未然,至少也能做到心中有数。
“那么厚一沓合同,时间那么紧,哪能看得过来,基本是他们指哪我就签哪。”记者在采访的过程中发现,大多购房者在买房签订合同时都有类似经历,也都想当然地认为房地产纠纷不会发生在自己的身上,所以有时连合同都没看最后就签字了。
“虽然,当下房产开发商使用的房产合同绝大多数都是当地房管部门的制式合同,但购房者如果想尽可能避免房产合同纠纷,就一定要签合同以前认认真真把合同条款通读几遍,尤其是合同中阐明的各类风险以及各项附加条款,一定把握一下自己有没有能力承担,愿意承担可以签字,不愿意承担最好找一个律师把关。”王刚说。
除此之外,王刚还介绍说,购房者千万不要在合同未签、还缺乏深入了解时,贸然交纳定金,甚至连发票和收据都不要。许多不良开发商往往会利用购房人缺少法律知识的弱势,将“定金”和“订金”混淆,在订立正式购房合同时对购房人规定诸多不利的条款。购房者在签《商品房买卖合同》时,应将空白处划线。双方另有约定的,也一定要在每句话末了盖章或划线。
“总之,买房时,不要听之任之,要多问、多看、多求证。”王刚提醒。
相关链接
学区房“泡汤”事件屡见不鲜
购买学区房存在一定的风险,此次中房·翡翠郡事件并非个例,新房学区变卦事件在全国各地也时有发生。
据《京华时报》2014年4月13日报道,北京市昌平区北街家园小区业主在买房时被告知拥有配套教育设施(北师大附属学校),却在学校即将建成之际,突然得到消息称学校并不是该小区的配套设施。
据北街家园二区业主杨先生称,买房时售楼处的宣传彩页和工作人员均称,与小区仅有一条马路之隔的北师大附属学校属于北街家园的配套教育设施。小区的大部分业主均考虑到子女上学问题,才在这个小区购房安家。
业主入住期间曾被告知,北师大附属学校将于2014年夏季入学时正式启用。其间,无论是学校工地建设扰民公告,还是在昌平区政府网站和小区公告栏上,都有关于学校是北街家园小区的配套设施的肯定信息。
直到2014年3月份,最早收房业主仍然没有得到登记子女入学信息的通告。杨先生称,对此,业主们认为这是很不正常的。之后便有人先后咨询有关部门,“没想到,等了多年的配套学校被告知不是我们小区的配套设施了。”
在业主提供的资料中,北街家园小区路边的广告牌写有“北师大幼儿园、小学、初中都是高教园区住宅的配套”字样等。但对于该学校是否属于小区配套教育设施,昌平区教委和北街家园小区相关负责人并未作出明确答复。
对此事件,北京雄志律师事务所律师姜健称,上述案例中,如果业主有证据能够证明,所在小区有相应的配套学校,但在收房之后被告知学校不是他们的配套设施,应该属于开发商违约。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。这说明,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
为了吸引消费者、推销房源,不少开发企业在进行广告宣传时作出不切实际的夸大宣传,其后又在签订《商品房买卖合同》时,用“以双方签订的合同为准”对之前的宣传加以否定,从而引起大量的购房纠纷。面对此类事件,购房市民在提高警惕的同时,政府也应该加强对房地产市场的监管。
据《中国青年报》2014年7月18日报道,其实,早在去年安徽省合肥市就曾在《进一步加强房地产项目管理工作的通知》中出台新规,规定房地产广告不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺,不得使用“名校”、“学区房”等内容。涉及学区的,应将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。
该通知同时指出,房地产广告必须真实、合法,不得欺骗和误导公众,不得用其他项目作为本项目的效果图,不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。
合肥市的新规定,无疑给该市房地产商在新楼盘宣传中划定了一条“红线”。但对于尚没有出台类似规定的其他地市,购房市民只能多留个“心眼”,多看、多问、多核实,对于开发商学区房等说辞可去相关部门逐一核实,拿不准的也可找专业律师咨询。
(刘磊 整理)
新进楼盘价格调整,属于市场行为,业主无权干涉,只能怨自己眼光不好。但是,临近交房,“房产开发商当初的承诺成了泡影”,业主忍无可忍,只能拉起维权大旗。
但始终处于弱者地位的购房者,势单力孤,为维权打官司,一费时间二费金钱,何况有时候自己还上当受骗,很难打赢。所以不少业主无奈选择围堵售楼处、拉横幅等维权方式。律师提醒,业主维权应注意方式方法,合法、合理维权。
本报于6月3日刊登《学区房成噱头?》一稿后,中房·翡翠郡数十名业主维权的事件又有了新的进展,可结果仍不尽如人意。
□ 本报记者 刘 磊 马景阳
业主不满学区房“泡汤”
“现在购房有优惠,中房·翡翠郡130平方以下房源,交5000补贴50000,130以上房源,交10000补贴60000。”近两年来,中房诸如此类与一些房产网站及中介搞活动变相降价的行为已经屡见不鲜,但不少业主也仅是私下抱怨,然后自认倒霉,并未引发任何冲突。时值六月,距离最后交房时间已不足半年,业主面对开发商无法实现购房时关于对学区划分的承诺,却再也坐不住。
中房·翡翠郡一业主在《致淄博中房老总的一封信》中写道,两年前买你公司开发的房子时,从未考虑过会与你打交道,但听说你的公司很靠谱,开发的楼盘也还不错。所以翡翠郡一开盘,尽管比预期高了很多,我们还是东拼西凑了首付,选了一套房。虽然知道背负沉重的购房压力后,自己的生活质量必然会直线下降,但觉得选择了翡翠郡还是蛮幸运。小学能上凯瑞,初中划片马尚二中(即如今的张店九中),对孩子也算是有了不错的交代。
后来房地产不景气,看到各种所谓的“促销”,明白其实是变相降价,心里开始隐隐作痛；再后来,听说小学划片可能会变,觉得自己的心理底线濒临失守；如今,当划片的方案正式去顶,凯瑞小学真的咫尺变天涯,我们的心理底线终于被突破……
其实无意冒犯你,以及你的公司。但当初选择翡翠郡,是被你们铺天盖地各类宣传上的最佳学区房概念所打动。所以我,以及临淄、淄川、桓台、高新区、周村、沂源,甚至在济南工作的素昧平生的业主,从四面八方涌到这里。
两年前,信心满满的你,决定了开盘高得有些离谱的房价,我们忍了；后来房子卖不动,各种促销变相降价,我们认了；如今学区房概念破产,弱势的我们走上街头维权,实在是忍无可忍的唯一选择。
“《致淄博中房老总的一封信》写出了我们维权业主的心声,降价尚可忍耐,但我们绝不为开发商食言买单。”业主孙女士说。
开发商称将与教育部门协商
近日,中房集团淄博市城建开发公司相关项目负责人终于对业主反映的“在前期购房过程中,中房曾宣传小区可以上凯瑞小学”等问题给出答复。
“我们宣传的是周边有山东理工大学,有张店区实验,有凯瑞小学,有马尚二中,有很多学校,但能上哪一个却并没有说明。而且,我们在购房合同上也写了附加条款,关于孩子的上学问题,根据教育部门的相关规定来决定。”
同时,该项目负责人还表示,由于小区是11月份交房,对于9月份就要上学的业主孩子来说,今年肯定是没法入读凯瑞小学了。等到小区交房后,他们会抓紧落实小区的生源情况,及时向教育部门汇报。“划片是教育局根据每年的生源情况需要每年重新划片的,明年我们公司会积极协调这个事情,但是能否协调成功则是教育部门的事情。”
“如果不是为了让孩子进凯瑞小学,当初也不会在这里买房子。”中房·翡翠郡小区业主刘先生坦言,当时,张店区实验小学附近的房子不过才5000多元/平方米,同样100平方米的房子就比翡翠郡省将近20万元,“省下的钱,完全可以买一辆较为高档的家用轿车。”
对于中房的回复,维权业主并不认可。“房子贬值只能怪自己没有眼光,自认倒霉,但学区房的概念破产则是中房用虚假概念抬高房价,这在法律上属于价格欺诈。”中房·翡翠郡小区业主孙女士说,如果中房迟迟不给出说法,业主还自认倒霉,与其说是对开发商的纵容,倒不如说是自身的软弱。
业主维权需理性
事情发生后,针对此事,记者也前往山东博骏律师事务所咨询了相关专业律师。
“诸如此类的维权事件还是比较常见,去房产销售中心拉横幅、堵大门,甚至拦马路的维权做法确实有失妥当,不仅极易发生冲突,甚至也违反了《治安管理处罚条例》,最终受到伤害的只会是业主自己。如果业主需要维权,还应静下心来处理,既可向专业律师咨询后,提请诉讼,也可以向当地消费者权益保护委员会提出投诉或仲裁。”山东博骏律师事务所律师王刚介绍。
其实,前期出现的纠纷,大多都是在前期签订合同中埋下了隐患。消费者在与开发商签订合同之初,就可以找专业律师或业内人士咨询,以对合同中的相关信息作出解读。由此一来,即使不能防患于未然,至少也能做到心中有数。
“那么厚一沓合同,时间那么紧,哪能看得过来,基本是他们指哪我就签哪。”记者在采访的过程中发现,大多购房者在买房签订合同时都有类似经历,也都想当然地认为房地产纠纷不会发生在自己的身上,所以有时连合同都没看最后就签字了。
“虽然,当下房产开发商使用的房产合同绝大多数都是当地房管部门的制式合同,但购房者如果想尽可能避免房产合同纠纷,就一定要签合同以前认认真真把合同条款通读几遍,尤其是合同中阐明的各类风险以及各项附加条款,一定把握一下自己有没有能力承担,愿意承担可以签字,不愿意承担最好找一个律师把关。”王刚说。
除此之外,王刚还介绍说,购房者千万不要在合同未签、还缺乏深入了解时,贸然交纳定金,甚至连发票和收据都不要。许多不良开发商往往会利用购房人缺少法律知识的弱势,将“定金”和“订金”混淆,在订立正式购房合同时对购房人规定诸多不利的条款。购房者在签《商品房买卖合同》时,应将空白处划线。双方另有约定的,也一定要在每句话末了盖章或划线。
“总之,买房时,不要听之任之,要多问、多看、多求证。”王刚提醒。
相关链接
学区房“泡汤”事件屡见不鲜
购买学区房存在一定的风险,此次中房·翡翠郡事件并非个例,新房学区变卦事件在全国各地也时有发生。
据《京华时报》2014年4月13日报道,北京市昌平区北街家园小区业主在买房时被告知拥有配套教育设施(北师大附属学校),却在学校即将建成之际,突然得到消息称学校并不是该小区的配套设施。
据北街家园二区业主杨先生称,买房时售楼处的宣传彩页和工作人员均称,与小区仅有一条马路之隔的北师大附属学校属于北街家园的配套教育设施。小区的大部分业主均考虑到子女上学问题,才在这个小区购房安家。
业主入住期间曾被告知,北师大附属学校将于2014年夏季入学时正式启用。其间,无论是学校工地建设扰民公告,还是在昌平区政府网站和小区公告栏上,都有关于学校是北街家园小区的配套设施的肯定信息。
直到2014年3月份,最早收房业主仍然没有得到登记子女入学信息的通告。杨先生称,对此,业主们认为这是很不正常的。之后便有人先后咨询有关部门,“没想到,等了多年的配套学校被告知不是我们小区的配套设施了。”
在业主提供的资料中,北街家园小区路边的广告牌写有“北师大幼儿园、小学、初中都是高教园区住宅的配套”字样等。但对于该学校是否属于小区配套教育设施,昌平区教委和北街家园小区相关负责人并未作出明确答复。
对此事件,北京雄志律师事务所律师姜健称,上述案例中,如果业主有证据能够证明,所在小区有相应的配套学校,但在收房之后被告知学校不是他们的配套设施,应该属于开发商违约。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。这说明,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
为了吸引消费者、推销房源,不少开发企业在进行广告宣传时作出不切实际的夸大宣传,其后又在签订《商品房买卖合同》时,用“以双方签订的合同为准”对之前的宣传加以否定,从而引起大量的购房纠纷。面对此类事件,购房市民在提高警惕的同时,政府也应该加强对房地产市场的监管。
据《中国青年报》2014年7月18日报道,其实,早在去年安徽省合肥市就曾在《进一步加强房地产项目管理工作的通知》中出台新规,规定房地产广告不得含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺,不得使用“名校”、“学区房”等内容。涉及学区的,应将辖区教育主管部门的批复文件在商品房销售处公示。
该通知同时指出,房地产广告必须真实、合法,不得欺骗和误导公众,不得用其他项目作为本项目的效果图,不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。
合肥市的新规定,无疑给该市房地产商在新楼盘宣传中划定了一条“红线”。但对于尚没有出台类似规定的其他地市,购房市民只能多留个“心眼”,多看、多问、多核实,对于开发商学区房等说辞可去相关部门逐一核实,拿不准的也可找专业律师咨询。
(刘磊 整理)