□ 本报记者 刘培俊 王佳声
相比量增价升的2013年,2014年的泰安楼市,除了“金三”因为春节后购房集中释放的小高峰外,“银四”落空,五月不“红”,而此后更是持续回落。房价跌、库存高、观望浓成为2014年泰安楼市的主旋律。直到下半年,限购解除、房贷松绑、央行降息、公积金新政落地等利好政策集中出现,给泰安楼市带来一丝暖意。
楼盘降价“随波逐流”
“房子卖不动,看的人多,成交量少得可怜。”无论是在楼盘营销中心还是在房屋中介公司,这恐怕是2014年大多数楼房销售人员常说的一句话。
去年2月份,杭州“楼王”打响降价第一枪,每平方米直降4000元的消息拉开了全国楼盘降价的序幕,泰安楼市也“随波逐流”。泰城西部某楼盘率先降价,让“降价促销”、“认筹就有最低价”的活动充斥泰安楼市。
随后,房贷断供的传闻让泰安楼市交易量陷入低潮。虽然传闻后来被否认,银行收紧房地产开发贷款总量和个人住房按揭贷款成为事实。楼市崩盘论愈演愈烈、“买涨不买跌”的传统心理预期让消费者观望情绪浓、房价降低呼声突起等让前9个月的泰安楼市成交量持续下滑。
“9·30”房贷新政让开发商坚定了市场回暖信心。开发商虽然不惜以降价促销、买房送豪礼等活动拼命冲量,依然没有抑制住泰安楼市成交量下滑趋势。泰安楼市的“金九银十”以成色不足收场。
11月21日,央行宣布降息,“实惠买房”的利好政策让消费者蠢蠢欲动。11月的第四周,泰安市区住宅网签量294套,创下了年内单周成交量新高。随后,公积金新政落地的传闻直接促使泰安11月楼市成交量小幅度上涨。但成交量的上升未能推动房价上涨。12月份,泰安楼盘迎来年底冲量期。优惠政策、推盘活动层出不穷,消费者入市欲望日增。
营销手段花样繁多
“我们不敢贸然降价,因为降价会让消费者认为楼盘质量有问题,或者后期服务不到位。”这种担忧让泰城的部分楼盘开发商放弃了传统的价格促销活动,而是转向“全民经纪人”营销策略,注重互联网营销,积极推出文化地产的卖点。
“老带新奖励3000元现金”、“人人都能赚佣金”等营销策略被称为“全民营销”、“全民经纪人策略”。“用佣金的形式吸引每个人去发现身边潜在的购房者,促进成交量增加,尽快实现现金回流。”泰安资深房地产从业者王晓飞认为,借助人际关系网搞“全民经纪人策略”,有其优势,但也要注意介绍人对楼盘信息的整体把握,避免引发争议和纠纷。
2014年世界杯足球赛对球迷来说是不可多得的盛会,对泰安的楼盘来说,也是借助互联网进行线上营销的绝佳时机。“预测世界杯比赛,赢大米”的微信活动让泰安万达广场火了一把。“有事儿没事儿刷微信成为时尚,借助微信做活动,提高大家对我们楼盘的关注度。”泰安万达广场某营销经理说,微信营销互动性强、无成本,能快速增加客流量,实现商业开发的最大化。泰安不少楼盘纷纷效仿,推出微信公共平台。“摇一摇”、“刷二维码领取购房代金券”逐渐成为楼盘营销的时髦方式。
“我们卖的不是楼盘,是文化。消费者拥有的不单单是‘家’,还有舒适的环境和良好的文化氛围。”山东重点建设实业有限公司负责人告诉记者,天宝泰府项目在泰安落地后就打出了“建泰城首个‘泰’文化社区”的宣传,以文化地产的面貌出现,吸引了不少市民的眼光。