□ 本报记者 黄露玲
3月1日晚,楼市“国五条”细则正式出台,明确提出进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,并严格按转让所得的20%征收个人所得税。4年前房产调控刚刚开始之时,为买房奔波的小Y曾将自己的经历写成“看房周记”,发表在《济南新闻》上；如今,正打算买第二套改善性住房的小Y再次遭遇更为严苛的“国五条”。“房地产调控原本是为了抑制投机性炒房,我们这些为了改善住房条件买二手房的真是‘躺着也中枪’啊!”面对瞬息万变的调控政策,许多像小Y这样的年轻人颇为无奈。
购买二套房成本飞涨
2009年7月,小Y在济南新一波房价上涨前买下了位于二环东路的一套二手房。由于财力有限,小Y选择了70多平方米的两居室作为自己的婚房。和在这个城市打拼的许多年轻人一样,小Y小两口想趁着年轻好好工作,等以后有了钱有了孩子,再换一套大点的三居室。
前年,小Y有了自己的女儿,老家在南方的父母便来到济南长期帮着照看孩子。忽然间添了3个人,70平方米的家便显得局促起来。再加上当初买房时没有经验,小Y根本没有考虑学区房的问题。如今有了孩子,许多小学入学又有“落户3年以上”的硬性规定,小Y便寻思着再买套学区房给父母住,顺便把女儿的户口落在那里。
蛇年春节过后,小Y看中了旅游路上一套120平方米的二手新房。经过一番讨价还价,价格最终定为125万。由于该房下证时间还不过5年,各种税费加起来共有12万。
中介就把二套房的成本给小Y介绍得很清楚:首付得到六成,公积金贷款利率是首套房基准利率的1.1倍,个人所得税、契税至少增加2%。这么算来,比首套房最起码得多支出近20万。
有没有办法不掏这些钱呢?中介提供了三个选择:一,学“房姐”,办假户口；二,假离婚；三,以父母名义购买,但由于父母不是济南户口,得先办理假的社保缴费证明。小Y想了想,得,都是“假”的,还是咬着牙掏这些钱吧,谁让咱首套房没有一步到位呢?
可如今还没有来得及办理过户手续,新出台的“国五条”便搞得小Y一身冷汗。根据新的调控政策,首付有可能提高到七成,公积金贷款可能无法使用,贷款利率可能继续上调,原来3%的契税有可能改为4%甚至5%,而影响最大的当属严格按差额20%计征所得税。小Y给记者算了笔账:交易的这套房子对卖方和买房均属二套房,按照现有的政策,个人所得税为总价的3%,即3.75万；卖方2004年以40万的价格买到的这套房子,差额为85万,新政后按照差额的20%计算,个人所得税就变成了17万,仅此一项就得多花13万多。再加上营业税、契税等等,买一套房子,光交给国家的钱就得将近30万,超出了房屋价格的20%。
可既然调整的是个人所得税,小Y作为买方是不是不受影响呢?“在二手房交易市场上,买方承担交易产生的所有税费是不成文的规定。即便双方约定由卖方承担个人所得税,这部分钱肯定还会被加回房价中,最终还是得由买房者承担。”小Y的中介小田告诉记者。
“我又不是职业炒房的”
小Y看中房子的卖方刘老师,是一位刚刚退休的事业单位工作人员。对于新的房产调控政策,她也有话要说。
刘老师在市区有一套单位宿舍的房改房用于自住,这套位于旅游路的房子是2004年跟着单位团购的,当时不过40万。不到10年的时间,这套房子已经升值近90万。刘老师这套房子原本想留给儿子做婚房,可儿子大学毕业后在北京扎下了根,这套房子便显得可有可无了。
其实,刘老师还有一个想法,就是卖掉这套房子后,在经十东路邢村立交桥附近的一个新建小区买一套带小院的新房,再把市中心的单位宿舍拿来出租。“年轻人买房愿意选择市区的房子,生活方便；我们退休了,就更愿意买套远离市区的房子,过些清净日子。”刘老师说。
可如今房产新政拿二手房开刀,这让刘老师有些想不明白:“年轻人需要买二手房、学区房,我们又不需要,这样的交易为什么不鼓励呢?我又不是职业炒房的!”刘老师还提出,“我市区那套单位宿舍是房改房,当时是以极低的价格购买的,济南很多二手房其实都是这种情况。如果按照这个差额征个税,估计这样的房子就卖不出去了。”
按照新政里的规定,如果卖方只有这一套房然后卖掉,就不用缴纳高额营业税,可刘老师觉得符合这种情况的二手房交易实在是太少了,“除了要离开这个城市的,谁会把自己唯一的住房卖掉?”
刘老师说,她也很同情小Y这些“80后”的年轻人,但即使新政开始实施,她也不会因此降低房子的价格。她坚信,不管国家政策如何变动,好地段的好的学区房肯定不会贬值。
二手房交易“小爆发”
为了赶在济南市实施房产调控新政之前办完过户手续,3月4日一早,小Y便约着卖方刘老师和中介小田早早来到了市房管交易大厅。到了房管大厅一瞧,原来和小Y一样想法的人还真不少,大厅里是人山人海。尽管8:30一上班小田就去排队领号,还是排到了600多号。
等待的过程中,小Y和周围办理过户的人聊了聊,有不少都是原来就有买房意向但一直没有行动,直到房产调控新政出台,才赶着挑好房子来办理手续的。
“咱买房子又不是为了炒房,是为了自家人住的,怎么还成了国家打击的对象了呢?”坐在小Y身边的一位兄弟说,“不知道炒房的人到底受不受影响,反正打击了一大批急需改善住房条件的群众。”小Y说,用现在流行的网络语言说,就是“躺着也中枪”。
“如此严苛的二手房交易政策其实只能抑制二手房的供给,造成二手房交易不再火爆的假象,但对于控制房产价格走势而言无异于扬汤止沸。”小Y觉得,政府调控楼市的最终目的应该是居者有其屋,即将更多的精力物力财力投入到保障房的建设上来；至于其余的自住房,则应该交给市场去消化解决,“学过政治经济学的人都明白供需与价格的关系,在需求不变的情况下,你越是抑制供给,得到的结果就越是进一步推高价格。”
小田所在的中介公司是济南市较大规模的房产中介连锁店。她告诉记者,“国五条”的实施细则出台的前几天里,济南市二手房的交易就有“小爆发”的趋势,她所在的店上个月的最后两天成交了3套房。“虽然现在对二手房交易的加码已经很沉重了,但相对于即将实施的新政来说,能够搭上现有政策的‘末班车’就已经是很幸运的事情了。”小田说。
上午11:40,赶在房产交易中心下班之前,小Y终于完成了限购证明、网签等程序,按照合同,接下来小Y还得等待公积金贷款审批过后才可办理缴税、过户手续,他现在唯一期待的就是在这个节骨眼上政策不要再有新的变动。
在开具限购证明的时候,排在小Y前面的和后面的两位购房者,人手一本“离婚协议书”。“如果真的在过户之前实施新政了,那我只能和老婆‘离婚’了。”小Y无奈地说。
3月1日晚,楼市“国五条”细则正式出台,明确提出进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,并严格按转让所得的20%征收个人所得税。4年前房产调控刚刚开始之时,为买房奔波的小Y曾将自己的经历写成“看房周记”,发表在《济南新闻》上；如今,正打算买第二套改善性住房的小Y再次遭遇更为严苛的“国五条”。“房地产调控原本是为了抑制投机性炒房,我们这些为了改善住房条件买二手房的真是‘躺着也中枪’啊!”面对瞬息万变的调控政策,许多像小Y这样的年轻人颇为无奈。
购买二套房成本飞涨
2009年7月,小Y在济南新一波房价上涨前买下了位于二环东路的一套二手房。由于财力有限,小Y选择了70多平方米的两居室作为自己的婚房。和在这个城市打拼的许多年轻人一样,小Y小两口想趁着年轻好好工作,等以后有了钱有了孩子,再换一套大点的三居室。
前年,小Y有了自己的女儿,老家在南方的父母便来到济南长期帮着照看孩子。忽然间添了3个人,70平方米的家便显得局促起来。再加上当初买房时没有经验,小Y根本没有考虑学区房的问题。如今有了孩子,许多小学入学又有“落户3年以上”的硬性规定,小Y便寻思着再买套学区房给父母住,顺便把女儿的户口落在那里。
蛇年春节过后,小Y看中了旅游路上一套120平方米的二手新房。经过一番讨价还价,价格最终定为125万。由于该房下证时间还不过5年,各种税费加起来共有12万。
中介就把二套房的成本给小Y介绍得很清楚:首付得到六成,公积金贷款利率是首套房基准利率的1.1倍,个人所得税、契税至少增加2%。这么算来,比首套房最起码得多支出近20万。
有没有办法不掏这些钱呢?中介提供了三个选择:一,学“房姐”,办假户口；二,假离婚；三,以父母名义购买,但由于父母不是济南户口,得先办理假的社保缴费证明。小Y想了想,得,都是“假”的,还是咬着牙掏这些钱吧,谁让咱首套房没有一步到位呢?
可如今还没有来得及办理过户手续,新出台的“国五条”便搞得小Y一身冷汗。根据新的调控政策,首付有可能提高到七成,公积金贷款可能无法使用,贷款利率可能继续上调,原来3%的契税有可能改为4%甚至5%,而影响最大的当属严格按差额20%计征所得税。小Y给记者算了笔账:交易的这套房子对卖方和买房均属二套房,按照现有的政策,个人所得税为总价的3%,即3.75万；卖方2004年以40万的价格买到的这套房子,差额为85万,新政后按照差额的20%计算,个人所得税就变成了17万,仅此一项就得多花13万多。再加上营业税、契税等等,买一套房子,光交给国家的钱就得将近30万,超出了房屋价格的20%。
可既然调整的是个人所得税,小Y作为买方是不是不受影响呢?“在二手房交易市场上,买方承担交易产生的所有税费是不成文的规定。即便双方约定由卖方承担个人所得税,这部分钱肯定还会被加回房价中,最终还是得由买房者承担。”小Y的中介小田告诉记者。
“我又不是职业炒房的”
小Y看中房子的卖方刘老师,是一位刚刚退休的事业单位工作人员。对于新的房产调控政策,她也有话要说。
刘老师在市区有一套单位宿舍的房改房用于自住,这套位于旅游路的房子是2004年跟着单位团购的,当时不过40万。不到10年的时间,这套房子已经升值近90万。刘老师这套房子原本想留给儿子做婚房,可儿子大学毕业后在北京扎下了根,这套房子便显得可有可无了。
其实,刘老师还有一个想法,就是卖掉这套房子后,在经十东路邢村立交桥附近的一个新建小区买一套带小院的新房,再把市中心的单位宿舍拿来出租。“年轻人买房愿意选择市区的房子,生活方便；我们退休了,就更愿意买套远离市区的房子,过些清净日子。”刘老师说。
可如今房产新政拿二手房开刀,这让刘老师有些想不明白:“年轻人需要买二手房、学区房,我们又不需要,这样的交易为什么不鼓励呢?我又不是职业炒房的!”刘老师还提出,“我市区那套单位宿舍是房改房,当时是以极低的价格购买的,济南很多二手房其实都是这种情况。如果按照这个差额征个税,估计这样的房子就卖不出去了。”
按照新政里的规定,如果卖方只有这一套房然后卖掉,就不用缴纳高额营业税,可刘老师觉得符合这种情况的二手房交易实在是太少了,“除了要离开这个城市的,谁会把自己唯一的住房卖掉?”
刘老师说,她也很同情小Y这些“80后”的年轻人,但即使新政开始实施,她也不会因此降低房子的价格。她坚信,不管国家政策如何变动,好地段的好的学区房肯定不会贬值。
二手房交易“小爆发”
为了赶在济南市实施房产调控新政之前办完过户手续,3月4日一早,小Y便约着卖方刘老师和中介小田早早来到了市房管交易大厅。到了房管大厅一瞧,原来和小Y一样想法的人还真不少,大厅里是人山人海。尽管8:30一上班小田就去排队领号,还是排到了600多号。
等待的过程中,小Y和周围办理过户的人聊了聊,有不少都是原来就有买房意向但一直没有行动,直到房产调控新政出台,才赶着挑好房子来办理手续的。
“咱买房子又不是为了炒房,是为了自家人住的,怎么还成了国家打击的对象了呢?”坐在小Y身边的一位兄弟说,“不知道炒房的人到底受不受影响,反正打击了一大批急需改善住房条件的群众。”小Y说,用现在流行的网络语言说,就是“躺着也中枪”。
“如此严苛的二手房交易政策其实只能抑制二手房的供给,造成二手房交易不再火爆的假象,但对于控制房产价格走势而言无异于扬汤止沸。”小Y觉得,政府调控楼市的最终目的应该是居者有其屋,即将更多的精力物力财力投入到保障房的建设上来；至于其余的自住房,则应该交给市场去消化解决,“学过政治经济学的人都明白供需与价格的关系,在需求不变的情况下,你越是抑制供给,得到的结果就越是进一步推高价格。”
小田所在的中介公司是济南市较大规模的房产中介连锁店。她告诉记者,“国五条”的实施细则出台的前几天里,济南市二手房的交易就有“小爆发”的趋势,她所在的店上个月的最后两天成交了3套房。“虽然现在对二手房交易的加码已经很沉重了,但相对于即将实施的新政来说,能够搭上现有政策的‘末班车’就已经是很幸运的事情了。”小田说。
上午11:40,赶在房产交易中心下班之前,小Y终于完成了限购证明、网签等程序,按照合同,接下来小Y还得等待公积金贷款审批过后才可办理缴税、过户手续,他现在唯一期待的就是在这个节骨眼上政策不要再有新的变动。
在开具限购证明的时候,排在小Y前面的和后面的两位购房者,人手一本“离婚协议书”。“如果真的在过户之前实施新政了,那我只能和老婆‘离婚’了。”小Y无奈地说。