“没有土地指标就没办法扩大产能。去年上半年,正处在快速上升期的企业眼瞅隔壁年产不足百万元的小包装厂占着30多亩的土地流口水,当时的感觉就俩字,浪费。”山东迪一电子科技有限公司总经理陈钢全感慨道,“错过扩张机遇就意味着错失跨越式发展良机,好在低效能企业‘退出机制’及时出台,才没让这到嘴的肥肉白白流走。”如今,利用包装厂场地建起第二条生产线的山东迪一电子科技有限公司,一跃成为国内半导体元器件生产行业的龙头企业,亩产值超过500万元,是过去的十倍。在济宁,像山东迪一电子科技有限公司这样在去年实现扩容的高新技术产业企业就有15家,产值增加近亿元以上。
随着经济的快速发展,济宁众多企业开始纷纷抢滩进驻,一些经过漫长孵化的高科技企业也稳步迈入规模扩张阶段,再加上产业链条拉伸而迅速跟进的企业,土地作为发展资源的重要性得到了进一步的放大。另一方面,某些企业长期处于低效能运作的状态,土地无法物尽其用。更有甚者蓄意采用“圈地”方式占有土地资源,严重影响了地区经济的发展。
1月30日,济宁市国土资源局召开会议,对去年9月底开展的闲置低效用地清理工作进行阶段性验收。渐渐地,土地资源使用效能成为了考量用地资质的新标准,而盘活闲置低效用地的“三把刀”或能有效唤醒沉睡的土地资源,破解愈发凸显的用地难题。
□文/图 本报记者 孟一
为闲置低效用地建档案
“土地使用效能是动态的,随企业兴衰而变,随人走茶凉而更跟不上变奏的步伐也就很难从根儿上做好土地工作。”济宁国土资源局土地资产管理中心主任胡宪峰说,“动态化的土地利用现状清理和常态性的核查是闲置低效用地及时收回并有效处置的保证,而为闲置土地建档案则有助于土地资源的高效充分利用。”
去年10月10日以来,济宁市各级国土资源部门通过内业档案检查、外业实地核查的方式,对城镇建设用地中批而未供、供而未用的闲置土地和低效用地进行了集中调查认定,建立起包括用地指标、规划建设指标、投资强度、产出效益、税收贡献、就业人口等信息的数据库,完善的资料储备和及时的检查更新,为土地的依法盘活处置提供了基础依据。
地处任城开发区的济宁广源医药有限公司有一块占地40余亩的废旧仓库区,基本没什么产能。“了解到这个情况后,我们多次和公司领导交涉,希望他们能把这块地合理利用起来,提高企业效益。”任城区国土分局土地利用科科长李梁山指着已经建起来的两栋新厂房给记者看,“这块地有四分之三用于扩大生产,四分之一用于绿化。另外,今年以来,任城区单利用新收回土地开工建设的保障性住房小区就有红西佳苑和明苑小区两处,经济效益和社会效益实现了双赢,何乐而不为。”
“正所谓手里有‘档’心里不慌,闲置低效用地是什么性质、多大规模、该如何处理等明细一目了然。”济宁国土资源局土地资产管理中心产权监管科科长王静说,“引导企业合理、集约用地也是国土部门重要的任务之一,通过数据库调阅土地利用现状,我们有能力为企业、商家等主体提供发展的合理化建议,激发土地势能,而‘建档’只不过是加强土地管理工作的缩影。”
目前,济宁正大力实施多宗闲置低效用地的处置盘活工作,鼓励有实力的企业像山东迪一电子科技有限公司一样对其周边闲置的厂房进行盘活,在实现降低企业自身扩建成本的同时,使原有闲置厂房得到了有效利用,促进每一寸土地发挥最大的使用效益。
“腾笼换鸟”厉行高效集约
“土地越来越精贵,为找块合适的土地建起新的物流中心,我们辛辛苦苦寻找了两年。”2月1日,华润济宁医药有限公司工程师刘兴兆带着规划图在新厂址考察,“这块地很符合我们物流中心的要求,地处城乡结合部,既能快速为市区供货,又有便捷的交通方便输出。工程预计3月起动工,建成后的年药品销售收入预计能突破8.5亿元。”
记者了解到,这块场地原土地使用权人为山东济宁亚迪璐服饰有限公司,该公司自2002年正式运行后没多久就出现了资金链缺口,企业经营举步维艰。对此,国土部门果断采取“腾笼换鸟”的办法进行优质项目置换,充满生机的新用户将使现有土地有效盘活,重新发挥出应有的使用效益。
“请财神难,送财神也难。开展工作的同时要充分考虑到工人安置、补偿金等诸多问题,需要多部门协调才能解决。”济宁高新技术产业开发区国土分局地籍科科长王则强说,“拿高新区的菱奥生物科技有限公司来说,当年为引进该项目,使其尽快上马,做了大量工作,费了很大劲,现在为把这家2005年招商引资来的项目送走,高新区管委会不仅协调补贴1亿多元,还为企业在梁山找了100多亩的土地,当年的‘香饽饽’也必须让位与时俱进的城市规划。”
为确保土地的高效集约利用,济宁市对投资强度不够的低效用地限期追加投资,激活土地使用效能,实现土地经济效益最大化；对可集中利用的土地,采取有偿收回或腾地换址的方法,重新用地调整布局,提高土地使用率和产出率。同时,在用地安排上,重视单位面积的用地资金投入,严把新上项目的用地分配环节,引导企业集约高效用地,使土地发挥最大潜能。
秉承“有限空间,无限发展”的集约用地理念,济宁市国土资源局还积极借鉴先进地区的成功经验,准备于近期出台《济宁市国有建设用地使用权改变土地用途容积率等土地使用条件管理办法》和《济宁市地下空间国有建设用地使用权管理和登记办法》两项可操作性很强的工作办法,鼓励做好“上天入地”的文章,多措并举、调优布局、整合资源,不仅注重盘活空闲低效用地,更同时促进现有土地的节约集约高效利用。
有效提升法律的可执行力
“去年12月21日,用了12年的《闲置土地处置办法》首次挂到网上征求修订意见。从细则上看,‘征求意见稿’总计34条,虽比1999年公布的办法多出23条,但依旧略显粗疏,可操作性不强。”王静说,“我们需要法律、法规和规章间形成统一的闲置土地认定标准,包括责任主体和责任范围、闲置起算时点(法律规定占用耕地以用地批准之日,而出让土地则以合同约定开工日期、合同生效等)、闲置有效计算时段、已投资数额或已开发建设面积确认以及因司法裁决而转移的未开发利用土地的闲置情形认定等标准。只有界定的够细,才能更具操作性。”
为有效提升法律的可执行力,加强土地利用的政府管控,济宁国土资源部门大行铁腕政策,严把层层审核、监管关,在不断收回闲置低效用地并进行合理利用的同时,确保新上项目不再出现闲置化的现象。从土地利用总体规划,规避盲目投资、过度超前和低水平重复建设；到严格控制建设项目用地规模,能用40亩建设的项目绝对不批50亩；再到缩减划拨用地范围,促进存量国有划拨土地有偿使用等等,闲置低效用地清理行动的开展及配套政策的出台,为提高土地节约集约利用指明了路子。
“按照‘严控增量、盘活存量、集约高效’的总体要求,我们以闲置低效用地清理为抓手,强化节约集约,优化土地布局,制定和出台了一系列符合济宁实际的、更具可操作性的工作办法。”济宁市国土资源局局长刘绪平说,“有了‘操作指南’就有了方向和路子,对于清理出的土地,我们抬高用地门槛,变过去的招商引资为招商选资,重点向优势产业和优势企业配置,从源头上促进产业升级、经济转型。”截至去年年底,济宁共清理闲置低效用地2.64万亩,盘活各类存量土地1.18万亩,单位面积产值提高35%以上。
