□ 本报记者 晁明春
本报通讯员 于春宁
3%,一个几乎可以忽略不计的比数。但在房价高企的今天,房屋面积上3%的差异却足以刺疼购房者的神经——近一段时间,一个面积误差比3%的数据,就在省城购房者当中引发不少疑问。
“在日益增多的房地产交易纠纷中,由购房实测面积与购房之初和开发商签定的合同约定面积发生误差而引发的纠纷占了相当比例。”11月21日,济南市房产测绘研究院副院长李玉兵在接受记者采访时表示:“面积误差比3%是国家房产主管部门在商品房销售中为保护购房者权益而提出的一个数据,而不是说可以允许房产测绘部门有3%的正负误差。房产测绘有着极其严格、科学的专业要求,是不允许有误差的。”
“3%”的由来
所谓的面积误差比有一个算式,即(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积×100%,产权登记面积即交房后的实测面积。
据介绍,3%的出处来自于原国家建设部于2001年4月4日发布、现仍在执行的《商品房销售管理办法》。该办法第20条规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款。(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。”
由于近几年房价涨势趋猛,交房时的房价往往已大大超过当初签定购房合同时的房价,开发商巴不得以微小的房价款利息付出让购房者退房。因此,为保护购房者权益,该条款接着规定:“买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”
该办法同时规定,因为规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更等造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
“因此,这样一个面积误差比3%的数据只是原建设部合同范本中对于面积差异的处理办法,与房产测量误差没有关系。”李玉兵解释说。“严格意义上讲,房屋建筑面积的测算结果是依据其边长的真值计算而得,不存在误差。如果房屋已经进行过预测,实际施工时又严格按照审批图纸的要求进行,没有进行施工变更,并且共有建筑部位的实际使用情况经核实后没有发生变化,则实测后的面积必须与预测面积相一致。如果不一致,那就是错误,或者是施工中变更了,或者是测错了,而绝不是误差。”
误差因何而生
购买商品房时,为何交房后的实测面积与之前的合同约定面积会出现不一样的情况?
“这主要是两者执行的技术标准不同所导致。”李玉兵说。“济南市在2006年以前,合同约定的面积有几种情况:有的是开发单位自己计算的预售面积,有的是设计单位计算的面积,还有的是施工单位或测绘单位计算的。但在交房办理房屋产权时,所采用的必须是房产测绘部门实测提供。不同单位执行标准不同,就难免结果存在差异。”
据了解,为减少商品房面积纠纷,国家和省市有关部门2006年出台规定,要求房地产开发企业对在建商品房实施预售之前,必须进行预测绘并网上公示。预测绘是依据设计图纸和相关资料按照房产测量规范来计算的房屋建筑面积,预测面积即作为合同约定面积,开发企业不得擅自变更共有建筑分摊部位。依法经批准变更规划设计的,应办理预测绘变更手续；已预售的,应书面通知并征得买受人同意。
实测是指房屋竣工后,房产测绘部门依据设计图纸对房屋的现状进行实地丈量、核实楼房的分户情况、尺寸、共有建筑部位的使用情况等,计算房屋的建筑面积。“如果施工中没有变更,则实测面积与预测面积应该一致；但如果有差异,则意味着施工中有变更之处。无论如何,办理房屋产权登记面积时应以最终的实测面积为准。”李玉兵说。
分摊面积怎样计算
老百姓买房,分摊面积也是一个很大的疑问。哪些共有建筑面积应该分摊?分摊系数多大才合理?不少购房者一头雾水。
据介绍,按照房产测量规范,共有建筑面积包括；电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。此外,还包括套与公共建筑之间原分隔墙,以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。但独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室,都不计入共有建筑面积。
“所以,一幢房屋分摊系数的大小,取决于户型设计的大小和规划设计的共有建筑面积的多少,像一幢6层的多层住宅,分摊系数可能是十几,同样的户型如果设计成30层的高层住宅,就要增加电梯间、电梯机房、送排风机房、风井、公共门厅等较多的共有建筑面积,分摊系数就会在20%—30%。”李玉兵告诉记者,“由于建筑形式的多样性,共有建筑的设定必须满足规划设计的要求。”
