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限购政策之下，借名买房越来越普遍。由于缺乏自我保护意识，很多借名买房人开开心心出了资，却要在日后遭遇始料不及的危机，面临理性与情感的两难。借名买房须谨慎，假如在借名买房时懂得签订有关协议，发生争议纠纷时可依据维权。
去年9月份，济南市民宋先生发现自己挂在父亲名下的一所位于中海国际社区的房子被父亲赠与了侄子宋某某，双方在自己不知情的情况下于去年2月份签订了房屋赠与合同。随后，宋先生一纸诉状将自己的父亲宋老先生和侄子宋某某告上法庭，请求依法确认父亲签订的房屋赠与合同无效，2020年9月25日，济南市市中区人民法院立案审理。
借名买的房子被无偿赠予他人？
2013年9月1日，宋先生卖掉了自己离婚时分得的位于济南市市中区后龙村的一处房产，用所得的65万元加上差价全款购买了位于中海国际社区的涉案房屋，由于自己并非济南本地户口，便将房屋登记在父亲名下且因当时在外地工作，售房和购房手续都由弟弟、弟媳也就是侄子宋某某的父母代办。涉案房屋买下后一直由父母居住。然而 2020年2月 19日，宋先生的父亲与侄子悄悄签订赠与合同，在其弟妹的见证下将该涉案房屋转到侄子名下。
宋先生认为，父亲和弟弟一家明知涉案房屋是自己全款购买，实际所有人是自己，却在自己不知情的情况下随意处置，存在恶意串通骗取房产的嫌疑，严重侵犯自己的权益。侄子宋某某则辩称，房子在爷爷名下，宋先生并不是涉案房屋的所有人，不享有权利，更没有资格过问房屋处置，要求法官驳回其起诉请求。而在办理赠与手续时，在房管局的反复询问下，爷爷表示同意赠与，法律关系明确。作为第三人的宋先生的弟弟弟媳也表示同意自己儿子的辩称意见。
宋老先生则称自己身体无法行动，孙子一家将其带到房管局，只告诉他要办理房产证，自己并不知道是要过户给孙子，而他认可宋先生的陈述，“房子是他的，我说了不算。”
关键证明出具，借名买房有协议证明
究竟宋先生是不是房屋实际所有人，父亲宋老先生有没有处置房屋的权利呢？
案件审理中，作为关键证据之一，宋老先生出具了自己和妻子谢女士于2014年7月28日签订的证明，上面写明：“本人名下济南市中海国际社区某某住房由我长子宋先生全资购买，本人只是居住，房屋权为长子宋先生所有，特此证明。”且于2016年12月3日，宋老先生夫妇与子女签订赡养协议书一份，该协议书中载明部分内容为：“1、长子宋先生提供父母居住住房一处，位于济南市中海国际社区……”
宋先生的代理律师山东众寻律师事务所王丹丹律师分析指出，所出示的证据能够证明，两被告与第三人的主观心态为恶意，被告之间采取无偿赠与使原告利益受损。我国对一般民事诉讼为高度盖然性的举证证明义务，而对“ 恶意串通、欺诈、胁迫”导致合同无效、可撤销的举证证明有着排除合理怀疑的更高标准。
法院：恶意串通导致赠予合同无效
法院经审理认为，根据宋先生提交的证据及当事人的当庭陈述，能够认定宋先生系该房屋的实际所有权人。虽然涉案房屋登记在宋老先生名下，但宋老先生仅为名义上的所有权人，无权擅自处分涉案房产。
根据涉案房屋购买的过程、宋老先生出具的证明、赡养协议书的约定等证据，能够认定宋某某一家在明知宋先生全款买下的涉案房屋只是交由宋老先生居住使用的情况下，与宋老先生以无偿赠与的方式，将涉案房产过户登记至宋某某名下，损害了涉案房屋所有权人宋先生的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。2020年12月20日，法院判决宋老先生与宋某某于2020年2月19日签订的赠与合同无效。
“借名买房存在很大的风险，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋好友等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款会存在困难。”王丹丹律师提醒道，“如确实需要采取借名方式购买房屋，那么建议双方签订协议，以书面方式约定房屋的购买出资情况以及实际购买方，同时应当从实际购买方的账户支付房款，并保留好付款单据。 防止日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。”
本报记者 贾晓静 见习记者 朱文娜
去年9月份，济南市民宋先生发现自己挂在父亲名下的一所位于中海国际社区的房子被父亲赠与了侄子宋某某，双方在自己不知情的情况下于去年2月份签订了房屋赠与合同。随后，宋先生一纸诉状将自己的父亲宋老先生和侄子宋某某告上法庭，请求依法确认父亲签订的房屋赠与合同无效，2020年9月25日，济南市市中区人民法院立案审理。
借名买的房子被无偿赠予他人？
2013年9月1日，宋先生卖掉了自己离婚时分得的位于济南市市中区后龙村的一处房产，用所得的65万元加上差价全款购买了位于中海国际社区的涉案房屋，由于自己并非济南本地户口，便将房屋登记在父亲名下且因当时在外地工作，售房和购房手续都由弟弟、弟媳也就是侄子宋某某的父母代办。涉案房屋买下后一直由父母居住。然而 2020年2月 19日，宋先生的父亲与侄子悄悄签订赠与合同，在其弟妹的见证下将该涉案房屋转到侄子名下。
宋先生认为，父亲和弟弟一家明知涉案房屋是自己全款购买，实际所有人是自己，却在自己不知情的情况下随意处置，存在恶意串通骗取房产的嫌疑，严重侵犯自己的权益。侄子宋某某则辩称，房子在爷爷名下，宋先生并不是涉案房屋的所有人，不享有权利，更没有资格过问房屋处置，要求法官驳回其起诉请求。而在办理赠与手续时，在房管局的反复询问下，爷爷表示同意赠与，法律关系明确。作为第三人的宋先生的弟弟弟媳也表示同意自己儿子的辩称意见。
宋老先生则称自己身体无法行动，孙子一家将其带到房管局，只告诉他要办理房产证，自己并不知道是要过户给孙子，而他认可宋先生的陈述，“房子是他的，我说了不算。”
关键证明出具，借名买房有协议证明
究竟宋先生是不是房屋实际所有人，父亲宋老先生有没有处置房屋的权利呢？
案件审理中，作为关键证据之一，宋老先生出具了自己和妻子谢女士于2014年7月28日签订的证明，上面写明：“本人名下济南市中海国际社区某某住房由我长子宋先生全资购买，本人只是居住，房屋权为长子宋先生所有，特此证明。”且于2016年12月3日，宋老先生夫妇与子女签订赡养协议书一份，该协议书中载明部分内容为：“1、长子宋先生提供父母居住住房一处，位于济南市中海国际社区……”
宋先生的代理律师山东众寻律师事务所王丹丹律师分析指出，所出示的证据能够证明，两被告与第三人的主观心态为恶意，被告之间采取无偿赠与使原告利益受损。我国对一般民事诉讼为高度盖然性的举证证明义务，而对“ 恶意串通、欺诈、胁迫”导致合同无效、可撤销的举证证明有着排除合理怀疑的更高标准。
法院：恶意串通导致赠予合同无效
法院经审理认为，根据宋先生提交的证据及当事人的当庭陈述，能够认定宋先生系该房屋的实际所有权人。虽然涉案房屋登记在宋老先生名下，但宋老先生仅为名义上的所有权人，无权擅自处分涉案房产。
根据涉案房屋购买的过程、宋老先生出具的证明、赡养协议书的约定等证据，能够认定宋某某一家在明知宋先生全款买下的涉案房屋只是交由宋老先生居住使用的情况下，与宋老先生以无偿赠与的方式，将涉案房产过户登记至宋某某名下，损害了涉案房屋所有权人宋先生的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。2020年12月20日，法院判决宋老先生与宋某某于2020年2月19日签订的赠与合同无效。
“借名买房存在很大的风险，因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋好友等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付，则要求产权人返还购房款会存在困难。”王丹丹律师提醒道，“如确实需要采取借名方式购买房屋，那么建议双方签订协议，以书面方式约定房屋的购买出资情况以及实际购买方，同时应当从实际购买方的账户支付房款，并保留好付款单据。 防止日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。”
本报记者 贾晓静 见习记者 朱文娜
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