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轨道交通+物业+金融+互联网
站区综合开发机遇何在
原本地价5亿元的项目，经过策划，对其价值进行挖掘、创造，将枢纽的作用和城市功能空间的作用进行整合，使其变成了65亿元的项目
- 日期:20150427
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- 来源：经济导报
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◆导报记者 曹凤芹 济南报道
随着城市化进程的加快，我国的城市轨道交通建设也进入高峰期。2015年的济南市政府工作报告中指出，今年启动轨道交通R1线建设，加快R2、R3线设计 立项，开展M 线规划研究。日前，济南轨道交通两条新的线路被公开。轨道交通对沿线房地产的影响之大，从几个已开通的城市可见一斑。轨交建设给住宅和商业项目租售价格带来巨大上涨刺激，一些开发商更是欲从上盖物业的概念中分一杯羹。“车站地区开发，不是一般的房地产开发，而是城市空间组织、产业形态演替、社会网络重构、交通设施建设、公共政策和市场。”在23日举行的2015济南城市发展高峰论坛上，中国轨道经济资深研究专家、CCDI集团高级顾问郑明远表示，修建地铁可以带动沿线社会经济的发展，地铁上盖和沿线物业开发与轨道交通有机结合，把地铁车辆段以及综合枢纽建设成为城市综合体，将极大地拓展城市土地的使用空间和利用价值。“车站地区开发以往都是‘轨道+物业’，现在是‘轨道+ 物业+ 金融’，在当下进入资本市场时要支持科技创新，‘现在进入2.5版本，‘轨道交通+ 物业+金融+互联网’是我们必须要重视的方向。”郑明远说。整合挖掘项目价值郑明远表示，一个站区开发的价值需要从它处于什么地位、发挥什么作用来看。知识资本的提供、新生活方式的提供以及新技术在空间开发上的应用和结合，这都是其价值的体现。他以重庆朝天门项目为例：原本地价5亿元的项目，经过策划，对其价值进行挖掘、创造，将枢纽的作用和城市功能空间的作用进行整合，使其变成了65亿元的项目。
“项目的价值是要通过策划、挖掘和创造出来的，不是简简单单做一个市场调研就告诉你市场需求什么，你的功能应该怎么样。”郑明远表示，项目价值还需要着眼于轨道链接的要素，这些要素不仅是有形的，也是无形的，是场地内的还是场地外的，是宏观层次的还是微观层次的，要通过整合，通过理念、经济和技术等要素的协同，创造挖掘出来。“其价值源自于‘地段、理念、经济、技术、品质、资本’的协同，这些必须通过技术投资的转变来实现。简单来讲概括为三个方面，就是轨道、物业、金融。”郑明远说。他同时表示，项目和价值不完全取决于地段。有好的地段，如果没有好的理念引导、品质追求，如果未能建立起适应的价值实现策略的话，终归会辜负地段的价值。随着经济增速减缓，郑明远认为，房地产下一步的开发将体现过剩资本的投入，即经济放缓后的过剩资本将转向房地产附加值的提升。第一个投入是创新的能力，比如说新型的产业综合体“互联网+”房地产；第二个投入是支持创新等的生产，体现在国家福利方面；第三个是新型城镇化，这里面要突出体现人的城镇化。“2015年房地产的一个转变就是由以前的投资驱动转向创新驱动。”世联首席技术官、全国知名房地产经济专家黎振伟也如是说。郑明远列举了万科副总裁毛大庆辞职的事例说明，在这样一个行业的顶端，毛大庆看清楚了行业发展的方向，所以这个时候他就辞职了。“他有自己的战略使命，他的开发会体现出相应的价值。”轨交行业PPP要慎重城市轨道交通虽然对城市发展意义重大，但投资巨大；对政府和企业而言，其资金来源一直是个大问题。由此，在轨道交通建设领域进行PPP模式的探索，一直为业界关注。业内人士表示，PPP模式（政府和社会资本合作） 将成为重大项目融资的一大新途径。
“PPP在轨道交通这个领域里面看上去很美，但复杂得很，不小心的话把自己给套住。”郑明远表示，PPP仅仅是国务院的一些意见，而且现有的规划体系未能够明确轨道规划开发的相关事宜。现有的相关规划指导里面的意见对土地政策、土地开发储备、土地出让等方面支持不足，部门合作和联动缺乏有效协调机制。
“我不主张开发商搞整条线的‘轨道+物业’PPP。”郑明远表示，轨道交通本身前期需要巨额投入，而且物业开发收益是以后的，前者是刚性投入，后者是随市场波动，需要多种融资手段协同使用，匹配难度是非常大的。郑明远说，地铁上盖物业的技术要求很高，而且建设耗时要比一般项目更长。公开资料显示，这种混搭建筑由下到上是由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层构成的，这样的结构导致上盖物业对于地铁运营安全、出口规划、项目绿化、楼房减震、抗.音等方面的要求更加严格。
“车辆段上盖进行房地产开发的技术、环境影响造成的开发难度和风险目前我们估计不足。车辆段上盖开发是有瑕疵的产品，蕴含着很多社会、市场风险，比如震动、.音甚至是列车发生的各种状况。”他建议，一般的开发商不要只看到利益而不看成本。“可以考虑地铁车站的某个部分。”
随着城市化进程的加快，我国的城市轨道交通建设也进入高峰期。2015年的济南市政府工作报告中指出，今年启动轨道交通R1线建设，加快R2、R3线设计 立项，开展M 线规划研究。日前，济南轨道交通两条新的线路被公开。轨道交通对沿线房地产的影响之大，从几个已开通的城市可见一斑。轨交建设给住宅和商业项目租售价格带来巨大上涨刺激，一些开发商更是欲从上盖物业的概念中分一杯羹。“车站地区开发，不是一般的房地产开发，而是城市空间组织、产业形态演替、社会网络重构、交通设施建设、公共政策和市场。”在23日举行的2015济南城市发展高峰论坛上，中国轨道经济资深研究专家、CCDI集团高级顾问郑明远表示，修建地铁可以带动沿线社会经济的发展，地铁上盖和沿线物业开发与轨道交通有机结合，把地铁车辆段以及综合枢纽建设成为城市综合体，将极大地拓展城市土地的使用空间和利用价值。“车站地区开发以往都是‘轨道+物业’，现在是‘轨道+ 物业+ 金融’，在当下进入资本市场时要支持科技创新，‘现在进入2.5版本，‘轨道交通+ 物业+金融+互联网’是我们必须要重视的方向。”郑明远说。整合挖掘项目价值郑明远表示，一个站区开发的价值需要从它处于什么地位、发挥什么作用来看。知识资本的提供、新生活方式的提供以及新技术在空间开发上的应用和结合，这都是其价值的体现。他以重庆朝天门项目为例：原本地价5亿元的项目，经过策划，对其价值进行挖掘、创造，将枢纽的作用和城市功能空间的作用进行整合，使其变成了65亿元的项目。
“项目的价值是要通过策划、挖掘和创造出来的，不是简简单单做一个市场调研就告诉你市场需求什么，你的功能应该怎么样。”郑明远表示，项目价值还需要着眼于轨道链接的要素，这些要素不仅是有形的，也是无形的，是场地内的还是场地外的，是宏观层次的还是微观层次的，要通过整合，通过理念、经济和技术等要素的协同，创造挖掘出来。“其价值源自于‘地段、理念、经济、技术、品质、资本’的协同，这些必须通过技术投资的转变来实现。简单来讲概括为三个方面，就是轨道、物业、金融。”郑明远说。他同时表示，项目和价值不完全取决于地段。有好的地段，如果没有好的理念引导、品质追求，如果未能建立起适应的价值实现策略的话，终归会辜负地段的价值。随着经济增速减缓，郑明远认为，房地产下一步的开发将体现过剩资本的投入，即经济放缓后的过剩资本将转向房地产附加值的提升。第一个投入是创新的能力，比如说新型的产业综合体“互联网+”房地产；第二个投入是支持创新等的生产，体现在国家福利方面；第三个是新型城镇化，这里面要突出体现人的城镇化。“2015年房地产的一个转变就是由以前的投资驱动转向创新驱动。”世联首席技术官、全国知名房地产经济专家黎振伟也如是说。郑明远列举了万科副总裁毛大庆辞职的事例说明，在这样一个行业的顶端，毛大庆看清楚了行业发展的方向，所以这个时候他就辞职了。“他有自己的战略使命，他的开发会体现出相应的价值。”轨交行业PPP要慎重城市轨道交通虽然对城市发展意义重大，但投资巨大；对政府和企业而言，其资金来源一直是个大问题。由此，在轨道交通建设领域进行PPP模式的探索，一直为业界关注。业内人士表示，PPP模式（政府和社会资本合作） 将成为重大项目融资的一大新途径。
“PPP在轨道交通这个领域里面看上去很美，但复杂得很，不小心的话把自己给套住。”郑明远表示，PPP仅仅是国务院的一些意见，而且现有的规划体系未能够明确轨道规划开发的相关事宜。现有的相关规划指导里面的意见对土地政策、土地开发储备、土地出让等方面支持不足，部门合作和联动缺乏有效协调机制。
“我不主张开发商搞整条线的‘轨道+物业’PPP。”郑明远表示，轨道交通本身前期需要巨额投入，而且物业开发收益是以后的，前者是刚性投入，后者是随市场波动，需要多种融资手段协同使用，匹配难度是非常大的。郑明远说，地铁上盖物业的技术要求很高，而且建设耗时要比一般项目更长。公开资料显示，这种混搭建筑由下到上是由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层构成的，这样的结构导致上盖物业对于地铁运营安全、出口规划、项目绿化、楼房减震、抗.音等方面的要求更加严格。
“车辆段上盖进行房地产开发的技术、环境影响造成的开发难度和风险目前我们估计不足。车辆段上盖开发是有瑕疵的产品，蕴含着很多社会、市场风险，比如震动、.音甚至是列车发生的各种状况。”他建议，一般的开发商不要只看到利益而不看成本。“可以考虑地铁车站的某个部分。”