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盘活空置楼盘 转型养老地产
胶东海景房的困局与救赎
导 报记者日前对乳山、龙口、蓬莱等地调查采访发现，做大养老产业“蛋糕”，在此前海景房市场一度炙手可热的胶东地区已经蔚然成风
- 日期:20140618
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- 来源：经济导报
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牟德鸿 摄
◆导报记者 牟德鸿 威海 烟台报道
6月10日至12日，由山东省老龄办、山东省贸促会、山东省工商联联合主办的第六届中国（山东）国际老龄产业博览会（下称“老博会”）在济南舜耕国际会展中心举办。山东省内17市特色展区连同全省8个拥有“长寿之乡”称号的县市悉数亮相。而来自省内外的50多家民营养老服务机构的踊跃与会，则让人们从另一个侧面看到了人口大省山东养老市场的巨大潜力。
“我们乳山市正在转变思路，利用当地良好的生态环境和已有的房地产资源，发展健康养生和养老产业。”乳山市老龄办主任杨晓辉此间告诉经济导报记者，乳山正在对已建成的小区进行改造升级，使一批空置的海景房变身养老公寓。
导报记者日前对威海、烟台等地海景房相对比较集中的乳山、龙口、蓬莱等地的调查采访发现，做大养老产业“蛋糕”，在此前海景房市场一度炙手可热的胶东地区已经蔚然成风。
“鉴于此前上述地区海景房市场低迷和大量空置房的存在，这种转型极具救赎的意味。这场救赎成功与否，将在一定程度上决定胶东地区海景房市场未来一段时间内的走向。”多年来一直在关注胶东地区海景房市场的烟台大学管理学院副教授王丰国如此评价。二次开发海景房
85岁的戴吉丰老人是湖北省商务厅的退休职工。两年前的夏天，随在乳山买了海景房的女儿们来此避暑的她，因为对乳山银滩的气候和环境流连忘返，最终决定留下来养老。她没有住在女儿的房子里，而是住进了乳山银滩的福星温泉养生公寓。在这里，她已经过了两个春节。
这家养老机构负责人高永祥告诉导报记者，公寓是威海一家房地产公司基于多元化发展战略新投资的养老项目，他们是通过与滨海新区及海景房业主三方合作，从业主手中返租了两幢小高层住宅楼，通过添置养老设施和环境改造用作养老公寓。目前这家养老公寓已经运营数年，高峰期人数可达300多人。
导报记者从乳山市滨海新区管委会主任王祥芹口中得知，对以往存在的房产项目，乳山通过引导房地产企业采取房屋返租、规划调整、与外合作等方式，采取自主发展或引进专业养生养老机构等方式，统一配套健康养生养老设施，对房产进行“二次开发”。近两年来，乳山银滩已引进了福星老年公寓、爱之源国际养老中心、百合老年公寓等多家大型专业养生养老机构，预计3年内，专业养生养老机构将达10家，总床位突破1万张，大批曾经长年空置的海景房被盘活。
“在可以预见的一段时间内，老龄人口入住将是银滩人口增长的大趋势。”王祥芹说，“适时进行产业转型，发展养老养生产业并使与城市发展良性互动是我们下一步需要认真研究的课题。”全域城市化推动产业升级
乳山市是胶东地区海景房开发较早的临海县市。由于购房者大多来自京津冀晋以及内蒙等地的先富阶层，购房目的或者用于退休之后养老居住，或者为了夏季度假使用。加之此前乳山市并未实现全域城市化，包括银滩在内的沿海一线七大区域基础设施未能按照城区标准规划设计，冬季取暖等设施不够完善，所以虽然海景房出售率不低，但很多小区的空置率较高。
去年3月份，乳山全域城市化步伐加快，包括银滩在内的沿海一线七大区域被统一整合成滨海新区，基础设施全部按照城区标准规划。由此带来的变化是，41条总长116公里的交通网形成，3家医疗机构、7处教育设施、3家连锁购物超市和5家银行金融网点入驻，4.5万户居民天然气开通，热电厂的建设和全覆盖式供暖管网铺设，电力供热、燃气供热、地源式供热等则成了入住率低的居民楼分别采用的供热方式。导报记者在银滩采访期间注意到，当地有多个路段正在进行暖气管道铺设施工。
在将养老养生产业作为乳山沿海经济的重点产业之后，乳山市引导房地产开发企业向新建项目置入养生养老元素，完善家政服务、护理机构、医疗中心、配餐中心等相关养老服务功能设施，由此带来了银滩30多家企业由传统地产向养生养老地产的转型。
“东方国际养生园就是在这种背景下进入银滩的。”正在施工中东方国际养生园总经理曲渤告诉导报记者，他们正在试图引入专业酒店式管理与贴身陪护、智能管理和电子监控等智能技术，并与北京建安医院等国内著名医疗机构和香港鑫明国际老年健康管理服务有限公司等专业养老机构合作，打造一个融居家养老和机构养老于一体的“养老国度”。
“不到400亩的占地面积，45万平米的建筑面积，15亿元的总投资额，成本压力和未来的销售压力可想而知，”曲渤喃喃地对导报记者说，“当然，因为有政策的支持，加之乳山在中国地产界原有的品牌效应，随着养老产业概念的日渐清晰和产业规模的壮大和成熟，我们对项目的前途还是乐观的。”养老产业路漫漫
导报记者通过接下来对烟台龙口、蓬莱、福山等地的采访发现，随着国内房地产市场的普遍低迷，胶东地区的海景房市场都不同程度地受到了产品滞销和空置率问题的困扰。于是，上述地区不约而同地开始了向养老地产的转型。
但是从产业发展规律的角度来看，目前由乳山市引领的这场以空置海景房的救赎行动为开端的产业转型能否成功，还需要由市场来检验。养老产业是一个投入巨大、劳动力密集型的传统产业，而且投资回报期漫长。
由于拥有漫长而相对寒冷的冬季，胶东地区的养老产业还只能局限于候鸟式养老的形式，这意味着高昂的运营成本，对目标客群则意味着昂贵的消费。所以，活跃在胶东地区各个海景房密集地区的养老机构，目前大多只能把目标客源锁定在收入可观的企事业离退休人员群体身上，而拥有近千万人口的本地市场，由于当地经济的发展水平的局限，却无法纳入目标客源。
“乳山率先在全国探索了房地产转型发展健康养生养老产业之路，堪称一次理念上的突破。客观地讲，作为国内并不多见的宜居之地之一，胶东地区确实拥有成为国内养生养老胜地的潜质，而且发达的旅游业已经使胶东地区的宜居环境为国内外所熟知。”王丰国介绍说。
出于对国内房地产市场周期性波动的考量，王丰国忧心忡忡地表示，他不希望看到，一旦房地产市场转暖，空置海景房燃眉之急暂时解除，转型养老产业被作为“临时抱佛脚” 式的权益之计一举放弃，胶东地区海景房的开发重回以往的无序状态。
◆导报记者 牟德鸿 威海 烟台报道
6月10日至12日，由山东省老龄办、山东省贸促会、山东省工商联联合主办的第六届中国（山东）国际老龄产业博览会（下称“老博会”）在济南舜耕国际会展中心举办。山东省内17市特色展区连同全省8个拥有“长寿之乡”称号的县市悉数亮相。而来自省内外的50多家民营养老服务机构的踊跃与会，则让人们从另一个侧面看到了人口大省山东养老市场的巨大潜力。
“我们乳山市正在转变思路，利用当地良好的生态环境和已有的房地产资源，发展健康养生和养老产业。”乳山市老龄办主任杨晓辉此间告诉经济导报记者，乳山正在对已建成的小区进行改造升级，使一批空置的海景房变身养老公寓。
导报记者日前对威海、烟台等地海景房相对比较集中的乳山、龙口、蓬莱等地的调查采访发现，做大养老产业“蛋糕”，在此前海景房市场一度炙手可热的胶东地区已经蔚然成风。
“鉴于此前上述地区海景房市场低迷和大量空置房的存在，这种转型极具救赎的意味。这场救赎成功与否，将在一定程度上决定胶东地区海景房市场未来一段时间内的走向。”多年来一直在关注胶东地区海景房市场的烟台大学管理学院副教授王丰国如此评价。二次开发海景房
85岁的戴吉丰老人是湖北省商务厅的退休职工。两年前的夏天，随在乳山买了海景房的女儿们来此避暑的她，因为对乳山银滩的气候和环境流连忘返，最终决定留下来养老。她没有住在女儿的房子里，而是住进了乳山银滩的福星温泉养生公寓。在这里，她已经过了两个春节。
这家养老机构负责人高永祥告诉导报记者，公寓是威海一家房地产公司基于多元化发展战略新投资的养老项目，他们是通过与滨海新区及海景房业主三方合作，从业主手中返租了两幢小高层住宅楼，通过添置养老设施和环境改造用作养老公寓。目前这家养老公寓已经运营数年，高峰期人数可达300多人。
导报记者从乳山市滨海新区管委会主任王祥芹口中得知，对以往存在的房产项目，乳山通过引导房地产企业采取房屋返租、规划调整、与外合作等方式，采取自主发展或引进专业养生养老机构等方式，统一配套健康养生养老设施，对房产进行“二次开发”。近两年来，乳山银滩已引进了福星老年公寓、爱之源国际养老中心、百合老年公寓等多家大型专业养生养老机构，预计3年内，专业养生养老机构将达10家，总床位突破1万张，大批曾经长年空置的海景房被盘活。
“在可以预见的一段时间内，老龄人口入住将是银滩人口增长的大趋势。”王祥芹说，“适时进行产业转型，发展养老养生产业并使与城市发展良性互动是我们下一步需要认真研究的课题。”全域城市化推动产业升级
乳山市是胶东地区海景房开发较早的临海县市。由于购房者大多来自京津冀晋以及内蒙等地的先富阶层，购房目的或者用于退休之后养老居住，或者为了夏季度假使用。加之此前乳山市并未实现全域城市化，包括银滩在内的沿海一线七大区域基础设施未能按照城区标准规划设计，冬季取暖等设施不够完善，所以虽然海景房出售率不低，但很多小区的空置率较高。
去年3月份，乳山全域城市化步伐加快，包括银滩在内的沿海一线七大区域被统一整合成滨海新区，基础设施全部按照城区标准规划。由此带来的变化是，41条总长116公里的交通网形成，3家医疗机构、7处教育设施、3家连锁购物超市和5家银行金融网点入驻，4.5万户居民天然气开通，热电厂的建设和全覆盖式供暖管网铺设，电力供热、燃气供热、地源式供热等则成了入住率低的居民楼分别采用的供热方式。导报记者在银滩采访期间注意到，当地有多个路段正在进行暖气管道铺设施工。
在将养老养生产业作为乳山沿海经济的重点产业之后，乳山市引导房地产开发企业向新建项目置入养生养老元素，完善家政服务、护理机构、医疗中心、配餐中心等相关养老服务功能设施，由此带来了银滩30多家企业由传统地产向养生养老地产的转型。
“东方国际养生园就是在这种背景下进入银滩的。”正在施工中东方国际养生园总经理曲渤告诉导报记者，他们正在试图引入专业酒店式管理与贴身陪护、智能管理和电子监控等智能技术，并与北京建安医院等国内著名医疗机构和香港鑫明国际老年健康管理服务有限公司等专业养老机构合作，打造一个融居家养老和机构养老于一体的“养老国度”。
“不到400亩的占地面积，45万平米的建筑面积，15亿元的总投资额，成本压力和未来的销售压力可想而知，”曲渤喃喃地对导报记者说，“当然，因为有政策的支持，加之乳山在中国地产界原有的品牌效应，随着养老产业概念的日渐清晰和产业规模的壮大和成熟，我们对项目的前途还是乐观的。”养老产业路漫漫
导报记者通过接下来对烟台龙口、蓬莱、福山等地的采访发现，随着国内房地产市场的普遍低迷，胶东地区的海景房市场都不同程度地受到了产品滞销和空置率问题的困扰。于是，上述地区不约而同地开始了向养老地产的转型。
但是从产业发展规律的角度来看，目前由乳山市引领的这场以空置海景房的救赎行动为开端的产业转型能否成功，还需要由市场来检验。养老产业是一个投入巨大、劳动力密集型的传统产业，而且投资回报期漫长。
由于拥有漫长而相对寒冷的冬季，胶东地区的养老产业还只能局限于候鸟式养老的形式，这意味着高昂的运营成本，对目标客群则意味着昂贵的消费。所以，活跃在胶东地区各个海景房密集地区的养老机构，目前大多只能把目标客源锁定在收入可观的企事业离退休人员群体身上，而拥有近千万人口的本地市场，由于当地经济的发展水平的局限，却无法纳入目标客源。
“乳山率先在全国探索了房地产转型发展健康养生养老产业之路，堪称一次理念上的突破。客观地讲，作为国内并不多见的宜居之地之一，胶东地区确实拥有成为国内养生养老胜地的潜质，而且发达的旅游业已经使胶东地区的宜居环境为国内外所熟知。”王丰国介绍说。
出于对国内房地产市场周期性波动的考量，王丰国忧心忡忡地表示，他不希望看到，一旦房地产市场转暖，空置海景房燃眉之急暂时解除，转型养老产业被作为“临时抱佛脚” 式的权益之计一举放弃，胶东地区海景房的开发重回以往的无序状态。