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今年改造棚户区24万户 补钱分房居民自愿选择
山东探解棚改三大难题
由于棚改资金投入大、回收慢，地方政府往往承担了地方债或投资平台等方面的系统风险。在这一背景下，充分调动民间资本参与棚改将是有益探索
- 日期:20140402
- 作者：记者 牛其昌
- 来源：经济导报
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◆导报记者 牛其昌 济南报道
“随着新型城镇化建设进程的加快，棚户区改造的任务总量正呈现逐年增加的趋势。”山东省住建厅房地产市场监管处调研员李军3月31日告诉经济导报记者。
据介绍，今年山东省计划改造棚户区24万户，约占全省保障性安居工程建设任务的76%。目前棚户区改造任务已分解落实到629个项目，比去年的棚改任务大幅增加66.8%。
据透露，棚改原来只涉及改造国有土地上的棚户区，如今已扩大到城市规划区内的棚户区，包括集体土地上的城中村。相对于东部沿海其他经济发达的省份，我省棚户区改造任务总量巨大，仅次于东北三省和河南省，位居全国前列。如何破解钱从哪里来、房子怎么建、建了怎么分三大难题，无疑是棚户区改造工作的重中之重。
调动民资积极性
除稳定经济增长、改善民生外，棚户区改造还可以起到促进房地产市场平稳健康发展的作用，因为棚户区改造需要建安置房、保障房，在解决居民住房问题的同时，也对房价起到抑制作用，至少可以摊薄整体房价。然而，拆迁成本、建设成本、供排水管道及热力工程等成本高企，一直是制约棚改的瓶颈。
“近年来山东各地因地制宜，创新融资模式，通过‘财政资金补一块、金融机构贷一块、搭建平台融一块、国有企业投一块、落实政策减一块’，有效破解了棚改融资难题。”李军表示，2010年以来，山东共争取中央补助资金64.2亿元；山东通过以奖代补的方式对棚改项目给予补助，专项奖补棚改资金近7亿元。与此同时，山东市、县级政府按照上述渠道安排公共预算、土地出让收益、地方债券收入等资金40多亿元。
“从目前来看，相比财政投入，商业信贷和投融资平台是棚改最主要的资金来源。”李军告诉导报记者，为发挥财政资金对银行信贷资金的杠杆撬动和绩效放大作用，山东还尝试扩大中央和省补资金的使用范围，使其可用于棚改项目贴息贷款，从而让财政资金有效带动其他渠道的资金投入。
其中，2012年山东省曾与建设银行山东省分行签订战略合作协议，确定“十二五”期间建行提供不少于400亿元信贷资金用于支持棚户区改造等保障性安居工程。此外，国开行山东分行也已向济南、德州等市的52个保障性安居工程项目累计发放贷款169.39亿元。
值得一提的是，由于棚户区改造资金投入大、回收慢，有些项目难以实现资金平衡，在加大财政资金投入的同时，地方政府往往也承担了地方债或投资平台等方面的系统风险。在这一背景下，充分调动民间资本参与棚改将是有益探索。
“对直接投资的民间资本，在符合相关法律法规的前提下，可以通过适当提高容积率和商业服务设施建设比例的方式，保证其投资收益。对间接投资、参股、委托代建的民间资本，各地要合理确定投资收益率。”李军表示，对于民间资本参与棚改的，要按照同策同价、一视同仁的原则给予同等优惠政策和资金补助。
与此同时，山东对棚改项目实行免收各项行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营性收费减半征收；对国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚改资金补助支出，准予在企业所得税前抵扣等政策。
“以济南为例，棚改安置房建设免收城市建设综合配套费、城市绿化费等19项行政事业性收费和政府性基金，从而使建设成本每平方米降低了400元左右。”李军表示。
“双保双控”破二元结构
采访中导报记者了解到，棚改的建设方案要在政府主导的规划引领下，因地制宜，统筹考虑相邻的棚户区、不配套的低层楼房以及旧厂区、城中村，采用就近整合或项目捆绑等方式，最大限度地进行集中连片改造，“肥瘦搭配”，以大带小，以丰补欠。
李军认为，棚改不单是一项改善困难群众生活质量的安居工程，在这一基础上还可以通过尽可能多地增加商业、商务用房，规划为集商务、居住、酒店、商业、休闲、娱乐等功能为一体的城市综合体项目，使其成为促进城市高端服务业发展的增长极。
在这一方面，山东省不乏成功经验。其中，枣庄市突出其地域特点和文化特色，借此打造“江北水乡·运河古城”的城市名片，重点规划建设千年运河古城历史街区、五十年工业历史街区、百年中兴历史街区、枣庄老街历史街区，形成点线面相结合的城市文化脉络，提升了城市品位。
谈及棚改房的分配问题时，李军表示，要坚持在公众的目光下分配，公开被拆迁房屋补偿按同区位新建普通商品房市场价格评估的标准，实行“双保(对被拆迁房屋实行最低货币补偿标准保障和最低住房套型面积保障)、双控 (控制拆迁补偿的最低货币补偿价格和最低住房套型面积)”的拆迁住房补偿政策，由居民自愿选择货币补偿方式或者产权调换安置方式，最大限度维护棚改居民的权益。
为降低回迁门槛，对原住房不足45平方米的低收入棚户区家庭，无偿给予45平方米产权；对购买能力较弱的住房保障对象，通过部分购买、部分租赁的方式，解决住房困难。同时，各地建立统一的中低收入群众等保障群体管理系统，对保障性住房分配实行动态管理，应保尽保、应退即退。
其中，威海市回迁房按照宅基地面积给予补偿，4间平房可换133平方米楼房，“拆一还二”。李军坦言，为保障失地农民的利益，这种“住一套，租一套”的形式有助于其享受平等待遇，逐步消除城镇化过程中的二元结构。
“随着新型城镇化建设进程的加快，棚户区改造的任务总量正呈现逐年增加的趋势。”山东省住建厅房地产市场监管处调研员李军3月31日告诉经济导报记者。
据介绍，今年山东省计划改造棚户区24万户，约占全省保障性安居工程建设任务的76%。目前棚户区改造任务已分解落实到629个项目，比去年的棚改任务大幅增加66.8%。
据透露，棚改原来只涉及改造国有土地上的棚户区，如今已扩大到城市规划区内的棚户区，包括集体土地上的城中村。相对于东部沿海其他经济发达的省份，我省棚户区改造任务总量巨大，仅次于东北三省和河南省，位居全国前列。如何破解钱从哪里来、房子怎么建、建了怎么分三大难题，无疑是棚户区改造工作的重中之重。
调动民资积极性
除稳定经济增长、改善民生外，棚户区改造还可以起到促进房地产市场平稳健康发展的作用，因为棚户区改造需要建安置房、保障房，在解决居民住房问题的同时，也对房价起到抑制作用，至少可以摊薄整体房价。然而，拆迁成本、建设成本、供排水管道及热力工程等成本高企，一直是制约棚改的瓶颈。
“近年来山东各地因地制宜，创新融资模式，通过‘财政资金补一块、金融机构贷一块、搭建平台融一块、国有企业投一块、落实政策减一块’，有效破解了棚改融资难题。”李军表示，2010年以来，山东共争取中央补助资金64.2亿元；山东通过以奖代补的方式对棚改项目给予补助，专项奖补棚改资金近7亿元。与此同时，山东市、县级政府按照上述渠道安排公共预算、土地出让收益、地方债券收入等资金40多亿元。
“从目前来看，相比财政投入，商业信贷和投融资平台是棚改最主要的资金来源。”李军告诉导报记者，为发挥财政资金对银行信贷资金的杠杆撬动和绩效放大作用，山东还尝试扩大中央和省补资金的使用范围，使其可用于棚改项目贴息贷款，从而让财政资金有效带动其他渠道的资金投入。
其中，2012年山东省曾与建设银行山东省分行签订战略合作协议，确定“十二五”期间建行提供不少于400亿元信贷资金用于支持棚户区改造等保障性安居工程。此外，国开行山东分行也已向济南、德州等市的52个保障性安居工程项目累计发放贷款169.39亿元。
值得一提的是，由于棚户区改造资金投入大、回收慢，有些项目难以实现资金平衡，在加大财政资金投入的同时，地方政府往往也承担了地方债或投资平台等方面的系统风险。在这一背景下，充分调动民间资本参与棚改将是有益探索。
“对直接投资的民间资本，在符合相关法律法规的前提下，可以通过适当提高容积率和商业服务设施建设比例的方式，保证其投资收益。对间接投资、参股、委托代建的民间资本，各地要合理确定投资收益率。”李军表示，对于民间资本参与棚改的，要按照同策同价、一视同仁的原则给予同等优惠政策和资金补助。
与此同时，山东对棚改项目实行免收各项行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营性收费减半征收；对国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚改资金补助支出，准予在企业所得税前抵扣等政策。
“以济南为例，棚改安置房建设免收城市建设综合配套费、城市绿化费等19项行政事业性收费和政府性基金，从而使建设成本每平方米降低了400元左右。”李军表示。
“双保双控”破二元结构
采访中导报记者了解到，棚改的建设方案要在政府主导的规划引领下，因地制宜，统筹考虑相邻的棚户区、不配套的低层楼房以及旧厂区、城中村，采用就近整合或项目捆绑等方式，最大限度地进行集中连片改造，“肥瘦搭配”，以大带小，以丰补欠。
李军认为，棚改不单是一项改善困难群众生活质量的安居工程，在这一基础上还可以通过尽可能多地增加商业、商务用房，规划为集商务、居住、酒店、商业、休闲、娱乐等功能为一体的城市综合体项目，使其成为促进城市高端服务业发展的增长极。
在这一方面，山东省不乏成功经验。其中，枣庄市突出其地域特点和文化特色，借此打造“江北水乡·运河古城”的城市名片，重点规划建设千年运河古城历史街区、五十年工业历史街区、百年中兴历史街区、枣庄老街历史街区，形成点线面相结合的城市文化脉络，提升了城市品位。
谈及棚改房的分配问题时，李军表示，要坚持在公众的目光下分配，公开被拆迁房屋补偿按同区位新建普通商品房市场价格评估的标准，实行“双保(对被拆迁房屋实行最低货币补偿标准保障和最低住房套型面积保障)、双控 (控制拆迁补偿的最低货币补偿价格和最低住房套型面积)”的拆迁住房补偿政策，由居民自愿选择货币补偿方式或者产权调换安置方式，最大限度维护棚改居民的权益。
为降低回迁门槛，对原住房不足45平方米的低收入棚户区家庭，无偿给予45平方米产权；对购买能力较弱的住房保障对象，通过部分购买、部分租赁的方式，解决住房困难。同时，各地建立统一的中低收入群众等保障群体管理系统，对保障性住房分配实行动态管理，应保尽保、应退即退。
其中，威海市回迁房按照宅基地面积给予补偿，4间平房可换133平方米楼房，“拆一还二”。李军坦言，为保障失地农民的利益，这种“住一套，租一套”的形式有助于其享受平等待遇，逐步消除城镇化过程中的二元结构。