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通过借款缴上土地竞买保证金，拍下土地后以土地为抵押获得融资，启动项目后用拿着购房者的预售款盖楼、还贷款，这种几乎是“空手套白狼”的运作模式，让多少开发商梦寐以求，启德置业便是其中之一。在本案中，开发商在没有取得预售许可证的情况下便通过大量认购吸纳资金，其资金饥渴可见一斑。启德置业还面临另外一个情况，融资成本高企。仅以对鑫海投资的借款为例，8.45 亿元的借款，年利率15.6%，一年利息即达1.32亿元。加上启德置业对银行、融资租赁公司的借款，其收入恐怕还不及一年的借款利息支出。（王延锋）
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