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楼市政策由短期压制转换为长效机制
调控手段市场化之变
中国楼市政策的大趋势或由调控为主的短期压制转换为以改革为核心的长效机制建设，更多地发挥市场在资源配置中的基础性作用
- 日期:20131104
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- 来源：经济导报
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◆导报记者 曹凤芹 济南报道
房地产市场“银十” 持续升温。中国指数研究院1日发布的数据显示，百城房价连续第17个月环比上涨。近日“收官”的三季报也显示，房企超八成业绩飘红。
业内人士分析称，在中共十八届三中全会后以及未来的一段时间，新型城镇化、土地制度改革、房产税等长效机制的建设或将加速推进，也将促使中国房地产业环境逐步发生变化。
“政策的平稳以及市场供需两旺是热点城市楼市维持火爆局面的主要原因。”同策咨询研究部总监张宏伟接受经济导报记者采访时表示。
楼市“银十”再升温
中指系统数据显示，全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%，涨幅比上月扩大1.21个百分点。
中指院在当日发布的一份报告中分析称，供应方面，“金九”之后，多数城市继续加大推盘，促进成交高位运行。
从需求方面看，特别是热点城市刚需依然旺盛，部分城市继续上演“日光盘”、“一房难求” 等情景，市场热度维持在较高水平。
值得注意的是，虽然10月100个城市住宅平均价格继续上涨且涨幅有所扩大，但房价环比保持上涨以及涨幅在1%以上的城市数量均有所减少。这意味着，房价涨幅较快的区域仍然集中在北京、上海等少数热点城市。
调控趋向市场化
重点城市房价上涨过快引起各城市紧急出台措施调控市场。
中国指数研究院发布的报告称，今年第四季度，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能会出现差异。其中，部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险。与之相对的是，部分经济下行压力增大、房地产市场呈现低迷态势的地区，则会考虑在限购政策允许范围内做一定调整。
“过去调控更侧重于统一的全国性政策，但在区域间楼市的分化下，未来调控会转而以地方性的、分散性政策为主。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受导报记者采访时表示，由于不同城市间市场现状的差异，未来各地落实调控的手段将更为灵活，以地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式。
张宏伟表示，无论近期的“深八条”、“京七条”等地方性调控新政，还是中央高层的表态，基本都是强调以增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，手段更趋“市场化”。
他认为，政策层面呈现出以市场化、经济化手段逐步替代行政化的“限购”等手段的趋势，意味着楼市长效调控机制或借机逐步推出。
顾云昌也表示，中国楼市政策的大趋势或由调控为主的短期压制转换为以改革为核心的长效机制建设，更多地发挥市场在资源配置中的基础性作用。
龙头房企“强者恒强”
房企业绩随着楼市回暖一路向好。截至目前，沪深两市152家房地产上市公司的2013年三季报已基本披露完毕。从财报披露情况看，房企业绩总体上仍以同比增长为主。
Wind资讯显示，在已披露三季报的上市房企中，超过80%的公司业绩报喜。
以招商地产、保利、万科为首的龙头房企在2013年前三季度的业绩延续着一直以来的强势表现，净利润同比增速均在20% 以上。其中，招商地产1-9月实现归属于上市公司股东的净利润36.05亿元，较上年同期上涨49.06%；保利地产实现净利润46.12亿元，较上年同期上涨20.71%；万科实现净利润61.6亿元，同比增长21.27%。
不过值得注意的是，尽管总体盈利情况较为理想，也有部分房企表现不佳。中房地产和合肥城建就是典型代表，中房地产三季度营收7.17亿元，同比增长202.48%；而净利润为6370 万元 ，同比 下降30.39%。合肥城建营业收入8.74亿元，同比增长57.33%；而净利润为4566万元，同比下降35.81%。
与此同时，津滨发展、天伦置业、深大通、绵世股份、武昌鱼的业绩降幅也均超过100%。其中除津滨发展外，其余4家房企均是民营地产公司。 “中小民营房企在核心竞争力上远不如大型国企央企地产公司。”张宏伟表示，主要表现在扩张资金上短缺，导致土地市场交易出现“分化”，“好的地块被央企、品牌开发企业拿走。”
各大房企的三季报也佐证了张宏伟的说法。从拿地方面看，招商地产继上半年新进入了大连、昆明和宁波之后，公司又进入了杭州、南宁，公司锁定一线以及优质二线城市。万科今年加大了拿地速度，第三季度公司累计新增加项目32个，按万科权益计算的占地面积约268万平方米（对应建筑面积约775万平方米）。保利地产前三季度新拓展项目43个，新增容积率面积1501万平方米，已超去年全年水平，总地价款444.78亿元，新增储备面积和购地金额同比均实现2.6倍的大幅增长。
“未来房地产行业格局势必分化更明显。”张宏伟表示，中小房企在一二线城市竞争不过大型房企，或因资金短缺很难拿地，导致很多中小型房企面临缺乏土地储备、无法继续发展的困境。“不难看出，未来大型龙头房企的市场占有率将会继续扩大，强者更强，区域性的民营房企面临更大压力，中小房企的处境也会更艰难。”
房地产市场“银十” 持续升温。中国指数研究院1日发布的数据显示，百城房价连续第17个月环比上涨。近日“收官”的三季报也显示，房企超八成业绩飘红。
业内人士分析称，在中共十八届三中全会后以及未来的一段时间，新型城镇化、土地制度改革、房产税等长效机制的建设或将加速推进，也将促使中国房地产业环境逐步发生变化。
“政策的平稳以及市场供需两旺是热点城市楼市维持火爆局面的主要原因。”同策咨询研究部总监张宏伟接受经济导报记者采访时表示。
楼市“银十”再升温
中指系统数据显示，全国100个城市住宅均价与2012年10月相比上涨10.69%，涨幅比上月扩大1.21个百分点。
中指院在当日发布的一份报告中分析称，供应方面，“金九”之后，多数城市继续加大推盘，促进成交高位运行。
从需求方面看，特别是热点城市刚需依然旺盛，部分城市继续上演“日光盘”、“一房难求” 等情景，市场热度维持在较高水平。
值得注意的是，虽然10月100个城市住宅平均价格继续上涨且涨幅有所扩大，但房价环比保持上涨以及涨幅在1%以上的城市数量均有所减少。这意味着，房价涨幅较快的区域仍然集中在北京、上海等少数热点城市。
调控趋向市场化
重点城市房价上涨过快引起各城市紧急出台措施调控市场。
中国指数研究院发布的报告称，今年第四季度，限购、限贷等行政手段在全国范围内继续，但不同城市可能会出现差异。其中，部分房价涨幅突出的城市或将存在政策加码风险。与之相对的是，部分经济下行压力增大、房地产市场呈现低迷态势的地区，则会考虑在限购政策允许范围内做一定调整。
“过去调控更侧重于统一的全国性政策，但在区域间楼市的分化下，未来调控会转而以地方性的、分散性政策为主。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受导报记者采访时表示，由于不同城市间市场现状的差异，未来各地落实调控的手段将更为灵活，以地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式。
张宏伟表示，无论近期的“深八条”、“京七条”等地方性调控新政，还是中央高层的表态，基本都是强调以增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，手段更趋“市场化”。
他认为，政策层面呈现出以市场化、经济化手段逐步替代行政化的“限购”等手段的趋势，意味着楼市长效调控机制或借机逐步推出。
顾云昌也表示，中国楼市政策的大趋势或由调控为主的短期压制转换为以改革为核心的长效机制建设，更多地发挥市场在资源配置中的基础性作用。
龙头房企“强者恒强”
房企业绩随着楼市回暖一路向好。截至目前，沪深两市152家房地产上市公司的2013年三季报已基本披露完毕。从财报披露情况看，房企业绩总体上仍以同比增长为主。
Wind资讯显示，在已披露三季报的上市房企中，超过80%的公司业绩报喜。
以招商地产、保利、万科为首的龙头房企在2013年前三季度的业绩延续着一直以来的强势表现，净利润同比增速均在20% 以上。其中，招商地产1-9月实现归属于上市公司股东的净利润36.05亿元，较上年同期上涨49.06%；保利地产实现净利润46.12亿元，较上年同期上涨20.71%；万科实现净利润61.6亿元，同比增长21.27%。
不过值得注意的是，尽管总体盈利情况较为理想，也有部分房企表现不佳。中房地产和合肥城建就是典型代表，中房地产三季度营收7.17亿元，同比增长202.48%；而净利润为6370 万元 ，同比 下降30.39%。合肥城建营业收入8.74亿元，同比增长57.33%；而净利润为4566万元，同比下降35.81%。
与此同时，津滨发展、天伦置业、深大通、绵世股份、武昌鱼的业绩降幅也均超过100%。其中除津滨发展外，其余4家房企均是民营地产公司。 “中小民营房企在核心竞争力上远不如大型国企央企地产公司。”张宏伟表示，主要表现在扩张资金上短缺，导致土地市场交易出现“分化”，“好的地块被央企、品牌开发企业拿走。”
各大房企的三季报也佐证了张宏伟的说法。从拿地方面看，招商地产继上半年新进入了大连、昆明和宁波之后，公司又进入了杭州、南宁，公司锁定一线以及优质二线城市。万科今年加大了拿地速度，第三季度公司累计新增加项目32个，按万科权益计算的占地面积约268万平方米（对应建筑面积约775万平方米）。保利地产前三季度新拓展项目43个，新增容积率面积1501万平方米，已超去年全年水平，总地价款444.78亿元，新增储备面积和购地金额同比均实现2.6倍的大幅增长。
“未来房地产行业格局势必分化更明显。”张宏伟表示，中小房企在一二线城市竞争不过大型房企，或因资金短缺很难拿地，导致很多中小型房企面临缺乏土地储备、无法继续发展的困境。“不难看出，未来大型龙头房企的市场占有率将会继续扩大，强者更强，区域性的民营房企面临更大压力，中小房企的处境也会更艰难。”