◆电梯坏了、排水管道爆裂、地下车库雨水倒灌,维修资金从哪儿出?建设单位长期占用或是挪用业主维修资金怎么办?市民在申请使用维修资金时遇到投票表决难怎么办?《泰安市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)将于今年2月10日起施行,对以上问题均有相关规定。
□ 本报记者 姜言明 刘培俊
本报通讯员 刘志强
维修资金管理重心下移
《办法》规定,维修资金实行“属地化管理”,坚持业主交存、专户存储、业主共有、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
泰安市房管部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。县(市、区)房管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的管理工作,县(市、区)房管部门所属的维修资金管理机构负责本行政区域内维修资金的归集、使用和管理等工作。
维修资金实行“属地化管理”,不仅明确了维修资金的管理模式和主体,也实现了管理重心的下移。明确各县(市、区)、泰安高新区和泰山景区房管部门是维修资金管理的主管部门,市房管部门主要负责指导和监督工作,改变了以往维修资金的管理模式。《办法》同时规定社区居委会负责监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务中与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区,可由社区居委会暂代行本办法规定的业主委员会的职责。
“房改房”住宅维修资金是市民关注的问题,《办法》回应了市民关切。《办法》规定泰安市行政区域内的商品住宅、售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本《办法》。作为此次《办法》修订的一项重要内容,“房改房”被纳入其中,根据相关规定,对售后公有住房维修资金的交存标准、账户建立、使用及房屋灭失后维修资金归属等作了明确规定。
资金使用更便捷
由于以往维修资金使用方式比较单一,使用没有区分不同的情况,并且使用过程比较繁琐,所需手续繁多,容易导致维修资金“使用难”。《办法》规定维修资金的使用从过去一种方式,改为“计划使用”“应急使用”和“一般使用”三种方式并存,分类简化了住宅专项维修资金的使用程序。
“计划使用”是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式,主要适用于可以提前预见的,以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。“一般使用”是指采取一次投票表决一个维修项目的使用方式,适用于涉及全体或者部分业主的临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“应急使用”是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式,适用于发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行维修和更新、改造。除了对三种使用方式进行界定,《办法》还详细列出了各种使用方式的办理程序。
《办法》列出了可以启动“应急使用”的8类情形:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道爆裂；地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
增加异议表决方式
不少市民在申请使用维修资金时都遇到了投票表决难的问题。为了解决此难题,《办法》规定,业主使用维修资金时,有两种表决方式可以选择,既可以选择经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过；也可选择根据业主大会制定的管理规约的约定,有利害关系持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。
据介绍,通过增加异议表决方式,将有助于解决过去业主不参与投票表决,难以形成决议的老大难问题。
为了维护维修资金所有者的合法权益,《办法》规定,维修资金专户下设房屋账户和公共账户。房屋账户按照物业管理区域设总账,按房屋门号设分账,主要用于存储业主、建设单位交存的维修资金及房屋账户增值收益；公共账户按照物业管理区域设总账,主要用于储存业主大会决定转入的公共收益。公共收益主要包括利用物业管理区域内的公共部位、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益,以及物业区域内共用设施设备报废后的回收残值；储存出售公有住房划转的维修资金,按原房改单位设立单位账户。《办法》同时对公共收益的分配和划转进行了明确。
为了解决维修资金交存率不高的问题,《办法》规定,商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,向所在地维修资金管理机构一次性足额交存首期维修资金。工作人员表示,这意味着维修资金的交存方式由原来的建设单位代交改为业主自己交纳,避免了建设单位长期占用或是挪用业主维修资金的问题。《办法》规定,截至竣工交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的维修资金可以从监管的预售资金中划转。未按《办法》规定交存首期维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。
□ 本报记者 姜言明 刘培俊
本报通讯员 刘志强
维修资金管理重心下移
《办法》规定,维修资金实行“属地化管理”,坚持业主交存、专户存储、业主共有、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
泰安市房管部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。县(市、区)房管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的管理工作,县(市、区)房管部门所属的维修资金管理机构负责本行政区域内维修资金的归集、使用和管理等工作。
维修资金实行“属地化管理”,不仅明确了维修资金的管理模式和主体,也实现了管理重心的下移。明确各县(市、区)、泰安高新区和泰山景区房管部门是维修资金管理的主管部门,市房管部门主要负责指导和监督工作,改变了以往维修资金的管理模式。《办法》同时规定社区居委会负责监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务中与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区,可由社区居委会暂代行本办法规定的业主委员会的职责。
“房改房”住宅维修资金是市民关注的问题,《办法》回应了市民关切。《办法》规定泰安市行政区域内的商品住宅、售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本《办法》。作为此次《办法》修订的一项重要内容,“房改房”被纳入其中,根据相关规定,对售后公有住房维修资金的交存标准、账户建立、使用及房屋灭失后维修资金归属等作了明确规定。
资金使用更便捷
由于以往维修资金使用方式比较单一,使用没有区分不同的情况,并且使用过程比较繁琐,所需手续繁多,容易导致维修资金“使用难”。《办法》规定维修资金的使用从过去一种方式,改为“计划使用”“应急使用”和“一般使用”三种方式并存,分类简化了住宅专项维修资金的使用程序。
“计划使用”是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式,主要适用于可以提前预见的,以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。“一般使用”是指采取一次投票表决一个维修项目的使用方式,适用于涉及全体或者部分业主的临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“应急使用”是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式,适用于发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行维修和更新、改造。除了对三种使用方式进行界定,《办法》还详细列出了各种使用方式的办理程序。
《办法》列出了可以启动“应急使用”的8类情形:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道爆裂；地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
增加异议表决方式
不少市民在申请使用维修资金时都遇到了投票表决难的问题。为了解决此难题,《办法》规定,业主使用维修资金时,有两种表决方式可以选择,既可以选择经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过；也可选择根据业主大会制定的管理规约的约定,有利害关系持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。
据介绍,通过增加异议表决方式,将有助于解决过去业主不参与投票表决,难以形成决议的老大难问题。
为了维护维修资金所有者的合法权益,《办法》规定,维修资金专户下设房屋账户和公共账户。房屋账户按照物业管理区域设总账,按房屋门号设分账,主要用于存储业主、建设单位交存的维修资金及房屋账户增值收益；公共账户按照物业管理区域设总账,主要用于储存业主大会决定转入的公共收益。公共收益主要包括利用物业管理区域内的公共部位、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益,以及物业区域内共用设施设备报废后的回收残值；储存出售公有住房划转的维修资金,按原房改单位设立单位账户。《办法》同时对公共收益的分配和划转进行了明确。
为了解决维修资金交存率不高的问题,《办法》规定,商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前,向所在地维修资金管理机构一次性足额交存首期维修资金。工作人员表示,这意味着维修资金的交存方式由原来的建设单位代交改为业主自己交纳,避免了建设单位长期占用或是挪用业主维修资金的问题。《办法》规定,截至竣工交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的维修资金可以从监管的预售资金中划转。未按《办法》规定交存首期维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。