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□ 本报记者 隋翔宇 于冬亮
曲旭光
5月1日起,我国将全面实施营改增政策,房地产业和建筑业都被纳入试点范围。营改增对房地产企业与建筑企业带来怎样的改变?
二手房交易波澜不惊
多数房企建企可减负
3月份烟台楼市悄然走热。“不过,吸引购房者的主要是契税调整,而非营改增政策。”地产数据调查公司克尔瑞烟台机构副总经理魏俊认为。
据营改增方案,个人购买不足2年的普通住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税,购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税,这与原来的营业税政策差异并不大。魏俊介绍,两者的不同在于税基部分,增值税的计算需要把含税部分剔除。以一套价值100万元的二手房为例,征收营业税则为100万元×5%=5万元；改征增值税后,采用简易征收即增值税为100万元÷(1+5%)×5%=4.76万元。“二手房市场上的多数房源属于两年以上免税类型；而即使征税,‘营改增’节省出的几千元税款,相对于总房价仍不具有吸引力。”魏俊说。
相对于二手房交易波澜不惊,多数房地产和建筑企业则迎来“减负”的利好。
中国银河证券4月份发布报告认为,“营改增”之前,房地产业营业税平均比例为5.5%,“营改增”后土地成本不计入销售额,建安成本及其他服务成本纳入抵税范围,增值税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%,即当毛利率水平低于56%时,营改增将改善企业毛利水平,大部分房企毛利率均在均衡点以下,对大多数房企起到了减负效果。
4月5日,烟台市住房和城乡建设局、烟台市建筑业联合会共同举办了该市建筑业“营改增”影响分析及风险控制策略专题培训,国内知名财税专家李志远介绍,“在‘营改增’后、进项税可抵扣情况下,建筑企业在购买原材料、劳务时无疑会选择那些能够出具增值税专用发票的企业以降低成本、提高净利,所以可抵扣成本的比例会逐步提高,达到减负的效果。”
他举例说明,“比如一家建筑企业当期销售111万,营业税率为3%,那么营业税便为111万×3%=3.33万。改为增值税后,假设销售税率为11%,进项税率为17%,含税销售价111万,含税成本费用70.2万。那么销项税为100万×11%=11万,进项税为60万×17%=10.2万,两项相抵消只需交0.8万元的税。”
企业管理须精细化
下游行业或洗牌
虽然降负是税制改革的方向,但李志远提醒建筑企业,
如果上游抵扣不健全,进项税发票难以取得,税负上升的可能性反而比较大。
来自北京的财务分析师李红瑞认为,增值税更注重对环节的监管,企业是否能够取得足够的可抵扣进项税发票,与企业自身的管理水平、行业运营的规范程度相关。“营改增”实际上也倒逼着企业加强管理规范。
管理模式倒逼对不少企业也是一种挑战。“营改增”后企业税务管理与会计核算怎么调整?人工费的抵扣如何处理?4月5日,烟台市建筑业的培训会,吸引了600余家建筑业企业负责人和财务工作人员参加,他们提出的问题达到53个之多。
烟台多地国税部门近期都举办了“营改增”政策说明会,几乎场场爆满,这说明企业对新政策的期待,也一定程度反应出他们对调整的“迷茫”。
“本次营改增将对房地产、建筑安装、建材生产行业的整体业态和经营模式产生重大影响,甚至彻底改变,下游行业或顺势洗牌了。”烟台忆境房地产开发有限公司相关负责人认为,考虑到增值税的链条性,今后工业建筑、商业建筑甲方要求乙方开具增票的情况会越来越多,对建安企业来说,改变经营结构、经营模式是必须的。如拆分施工板块和建材板块,收紧财务核算权,减少甚至取消挂靠施工队。
李红瑞分析,建企财务部门,今后在税务筹划方面的职责和工作量会越来越重,每一个项目在投标之前,要设计不同投标方案、不同合同签订模式、不同计税办法,还要考虑不同的原材料采购渠道。“从短时间看,诸多改变是企业需克服的困难,从长远上讲,会推动建筑行业健康发展。”
曲旭光
5月1日起,我国将全面实施营改增政策,房地产业和建筑业都被纳入试点范围。营改增对房地产企业与建筑企业带来怎样的改变?
二手房交易波澜不惊
多数房企建企可减负
3月份烟台楼市悄然走热。“不过,吸引购房者的主要是契税调整,而非营改增政策。”地产数据调查公司克尔瑞烟台机构副总经理魏俊认为。
据营改增方案,个人购买不足2年的普通住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税,购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税,这与原来的营业税政策差异并不大。魏俊介绍,两者的不同在于税基部分,增值税的计算需要把含税部分剔除。以一套价值100万元的二手房为例,征收营业税则为100万元×5%=5万元；改征增值税后,采用简易征收即增值税为100万元÷(1+5%)×5%=4.76万元。“二手房市场上的多数房源属于两年以上免税类型；而即使征税,‘营改增’节省出的几千元税款,相对于总房价仍不具有吸引力。”魏俊说。
相对于二手房交易波澜不惊,多数房地产和建筑企业则迎来“减负”的利好。
中国银河证券4月份发布报告认为,“营改增”之前,房地产业营业税平均比例为5.5%,“营改增”后土地成本不计入销售额,建安成本及其他服务成本纳入抵税范围,增值税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%,即当毛利率水平低于56%时,营改增将改善企业毛利水平,大部分房企毛利率均在均衡点以下,对大多数房企起到了减负效果。
4月5日,烟台市住房和城乡建设局、烟台市建筑业联合会共同举办了该市建筑业“营改增”影响分析及风险控制策略专题培训,国内知名财税专家李志远介绍,“在‘营改增’后、进项税可抵扣情况下,建筑企业在购买原材料、劳务时无疑会选择那些能够出具增值税专用发票的企业以降低成本、提高净利,所以可抵扣成本的比例会逐步提高,达到减负的效果。”
他举例说明,“比如一家建筑企业当期销售111万,营业税率为3%,那么营业税便为111万×3%=3.33万。改为增值税后,假设销售税率为11%,进项税率为17%,含税销售价111万,含税成本费用70.2万。那么销项税为100万×11%=11万,进项税为60万×17%=10.2万,两项相抵消只需交0.8万元的税。”
企业管理须精细化
下游行业或洗牌
虽然降负是税制改革的方向,但李志远提醒建筑企业,
如果上游抵扣不健全,进项税发票难以取得,税负上升的可能性反而比较大。
来自北京的财务分析师李红瑞认为,增值税更注重对环节的监管,企业是否能够取得足够的可抵扣进项税发票,与企业自身的管理水平、行业运营的规范程度相关。“营改增”实际上也倒逼着企业加强管理规范。
管理模式倒逼对不少企业也是一种挑战。“营改增”后企业税务管理与会计核算怎么调整?人工费的抵扣如何处理?4月5日,烟台市建筑业的培训会,吸引了600余家建筑业企业负责人和财务工作人员参加,他们提出的问题达到53个之多。
烟台多地国税部门近期都举办了“营改增”政策说明会,几乎场场爆满,这说明企业对新政策的期待,也一定程度反应出他们对调整的“迷茫”。
“本次营改增将对房地产、建筑安装、建材生产行业的整体业态和经营模式产生重大影响,甚至彻底改变,下游行业或顺势洗牌了。”烟台忆境房地产开发有限公司相关负责人认为,考虑到增值税的链条性,今后工业建筑、商业建筑甲方要求乙方开具增票的情况会越来越多,对建安企业来说,改变经营结构、经营模式是必须的。如拆分施工板块和建材板块,收紧财务核算权,减少甚至取消挂靠施工队。
李红瑞分析,建企财务部门,今后在税务筹划方面的职责和工作量会越来越重,每一个项目在投标之前,要设计不同投标方案、不同合同签订模式、不同计税办法,还要考虑不同的原材料采购渠道。“从短时间看,诸多改变是企业需克服的困难,从长远上讲,会推动建筑行业健康发展。”