□ 吴炜峰
最近推出的楼市调控“新国五条”以及随后发布的“细则”,是自2009年年末酝酿提出,2010年后全面实施,以平稳房价、保障民生为主要目的的新一轮楼市调控政策的延续。新一轮楼市调控的着力点一是进行需求方管理以抑制投资投机性需求,二是大力推进保障房建设以补充改善住房的供给结构。限贷、限购、结构性增税是这一轮楼市调控的鲜明特征,“新国五条”及其“细则”"同样集中在这些方面:限贷方面,“新国五条”继续严格实施差别化住房信贷政策；限购上,“新国五条”要求严格执行商品住房限购措施,并扩大限购城市数量；结构性增税上,“新国五条”实施差别化住房税收政策,对投资投机性购房者征收更多的税收,“细则”则进一步规定要严格执行20%的房产交易个人所得税,并扩大房产税试点。
交易环节征税存在“转嫁”风险
限贷、限购、结构性增税等楼市调控政策都属于对需求方进行管理,对“抑制需求”作用巨大,但在实施过程中还应考虑一些现实的因素:
一是信息不对称容易使政策打击一大片。当前的需求方管理主要是为了抑制和打击投资投机性需求,但这类购房者可以通过借用他人身份或利用自身的经济实力收买售房者和管理方等方式将自己伪装成自住性购房者,而真正的住房改善性需求也容易被“认定”为投资投机性需求而被抑制。购房自住是一种刚性需求,对住房的投资需求从实现资产的保值增值上来说也是另一种不容忽视的需求,特别是在全球经济仍处于调整期、通货膨胀预期和压力始终存在的今天,通过投资住房实现资产保值增值是一种市场避险的自然选择。因此在抑制投资投机性购房需求的同时,如何拓宽居民的投资渠道,这是政策制定者应该考虑的一个方面。
二是限购、限贷政策等于关闭了大半个商品房买卖市场。市场应是解决供需矛盾、实现资源有效配置的主要途径,通过行政手段人为抑制市场需求,短期来看作用巨大,但却容易造成需求的不断累积并最终爆发出来,过往的楼市调控往往陷入“越调越涨”的怪圈,这是一个重要的原因。因此长期来看,还应不断探索通过市场手段来进行楼市调控的方式方法。
三是交易环节征税存在“转嫁”危险。当前实施的差别化住房税收政策除房产税外大部分都是针对交易环节征税,这类税收计征相对简单,见效也比较快。但如果住房信息联网和房产税等增加持有环节成本的政策措施没有及时跟上,而市场上又存在着大量刚性的自住性购房需求者,那么市场上二手房的供给很有可能会降低,对售房者课征的税收也很有可能会“转嫁”到购房者身上,从而变相推高房价,增加购房者的负担。
增加保障房供给任重道远
楼市调控在本质上是一种针对“价格”的调控,即政府希望把房价控制在一个合理的水平。影响价格的决定性因素是“供求关系”,因此控制房价的根本途径也在于“增加供给”和“抑制需求”两方面。值得注意的是,“增加供给”和“抑制需求”两方面应该并重,而不能“一手硬,一手软”。
从政策层面看,新一轮的楼市调控政策一直都是强力需求管理和加大保障房供给的全面性政策,但从实践层面看就会发现,限贷、限购和交易环节征税等需求管理的力度很大,而保障房的建设虽然也一直在大力推进,但离成为一个能对住房市场发挥重要影响的保障房市场,则距离仍然遥远。据国家统计局数据,2010-2012年(我国从2010年才开始大规模建设保障房)全国基本建成保障性安居工程住房共计1403万套,与1999-2012年(1998年住房制度改革启动,商品房市场开始起步)房地产开发企业约6000万套住宅竣工数量相比,不到四分之一,因此各级政府对大力增加保障房有效供给、同时加强保障房分配管理的责任非常重大。
从各国和地方经验来看,政府作为供给方或者作为市场上强有力管理者出现的保障房供给有多种模式:一是政府直接建造；二是政府不参与建造,而是在对保障房开发企业进行一系列补贴的同时进行强力管理；三是政府团购现有房源用于在保障房市场上租售；四是政府掌握房源的其他手段,如用土地入股的方式,从房地产开发商新盖的房子里抽出一定比例的房子用做保障房房源；五是政府对自住性消费者实行租金补贴,提高保障人群的住房消费能力。
保障房分配管理的核心则在于构建起完善的保障房进入退出机制,其重点是确保有一套公开透明的保障房分配决策程序。科技的发展为民主决策提供了一个在低成本下实现公开、透明的有利条件,即在范围有限的特定城市保障房决策中实行市民网络投票、网络公开摇号的方式。因此,适时推出基于网络投票和摇号的保障房分配决策程序改革试点,将是一种可行的思路。
最近推出的楼市调控“新国五条”以及随后发布的“细则”,是自2009年年末酝酿提出,2010年后全面实施,以平稳房价、保障民生为主要目的的新一轮楼市调控政策的延续。新一轮楼市调控的着力点一是进行需求方管理以抑制投资投机性需求,二是大力推进保障房建设以补充改善住房的供给结构。限贷、限购、结构性增税是这一轮楼市调控的鲜明特征,“新国五条”及其“细则”"同样集中在这些方面:限贷方面,“新国五条”继续严格实施差别化住房信贷政策；限购上,“新国五条”要求严格执行商品住房限购措施,并扩大限购城市数量；结构性增税上,“新国五条”实施差别化住房税收政策,对投资投机性购房者征收更多的税收,“细则”则进一步规定要严格执行20%的房产交易个人所得税,并扩大房产税试点。
交易环节征税存在“转嫁”风险
限贷、限购、结构性增税等楼市调控政策都属于对需求方进行管理,对“抑制需求”作用巨大,但在实施过程中还应考虑一些现实的因素:
一是信息不对称容易使政策打击一大片。当前的需求方管理主要是为了抑制和打击投资投机性需求,但这类购房者可以通过借用他人身份或利用自身的经济实力收买售房者和管理方等方式将自己伪装成自住性购房者,而真正的住房改善性需求也容易被“认定”为投资投机性需求而被抑制。购房自住是一种刚性需求,对住房的投资需求从实现资产的保值增值上来说也是另一种不容忽视的需求,特别是在全球经济仍处于调整期、通货膨胀预期和压力始终存在的今天,通过投资住房实现资产保值增值是一种市场避险的自然选择。因此在抑制投资投机性购房需求的同时,如何拓宽居民的投资渠道,这是政策制定者应该考虑的一个方面。
二是限购、限贷政策等于关闭了大半个商品房买卖市场。市场应是解决供需矛盾、实现资源有效配置的主要途径,通过行政手段人为抑制市场需求,短期来看作用巨大,但却容易造成需求的不断累积并最终爆发出来,过往的楼市调控往往陷入“越调越涨”的怪圈,这是一个重要的原因。因此长期来看,还应不断探索通过市场手段来进行楼市调控的方式方法。
三是交易环节征税存在“转嫁”危险。当前实施的差别化住房税收政策除房产税外大部分都是针对交易环节征税,这类税收计征相对简单,见效也比较快。但如果住房信息联网和房产税等增加持有环节成本的政策措施没有及时跟上,而市场上又存在着大量刚性的自住性购房需求者,那么市场上二手房的供给很有可能会降低,对售房者课征的税收也很有可能会“转嫁”到购房者身上,从而变相推高房价,增加购房者的负担。
增加保障房供给任重道远
楼市调控在本质上是一种针对“价格”的调控,即政府希望把房价控制在一个合理的水平。影响价格的决定性因素是“供求关系”,因此控制房价的根本途径也在于“增加供给”和“抑制需求”两方面。值得注意的是,“增加供给”和“抑制需求”两方面应该并重,而不能“一手硬,一手软”。
从政策层面看,新一轮的楼市调控政策一直都是强力需求管理和加大保障房供给的全面性政策,但从实践层面看就会发现,限贷、限购和交易环节征税等需求管理的力度很大,而保障房的建设虽然也一直在大力推进,但离成为一个能对住房市场发挥重要影响的保障房市场,则距离仍然遥远。据国家统计局数据,2010-2012年(我国从2010年才开始大规模建设保障房)全国基本建成保障性安居工程住房共计1403万套,与1999-2012年(1998年住房制度改革启动,商品房市场开始起步)房地产开发企业约6000万套住宅竣工数量相比,不到四分之一,因此各级政府对大力增加保障房有效供给、同时加强保障房分配管理的责任非常重大。
从各国和地方经验来看,政府作为供给方或者作为市场上强有力管理者出现的保障房供给有多种模式:一是政府直接建造；二是政府不参与建造,而是在对保障房开发企业进行一系列补贴的同时进行强力管理；三是政府团购现有房源用于在保障房市场上租售；四是政府掌握房源的其他手段,如用土地入股的方式,从房地产开发商新盖的房子里抽出一定比例的房子用做保障房房源；五是政府对自住性消费者实行租金补贴,提高保障人群的住房消费能力。
保障房分配管理的核心则在于构建起完善的保障房进入退出机制,其重点是确保有一套公开透明的保障房分配决策程序。科技的发展为民主决策提供了一个在低成本下实现公开、透明的有利条件,即在范围有限的特定城市保障房决策中实行市民网络投票、网络公开摇号的方式。因此,适时推出基于网络投票和摇号的保障房分配决策程序改革试点,将是一种可行的思路。