□ 本报记者 杨学莹
明年,不少住宅小区的物业费可能要动了。按照11月出台、2012年1月1日将实施的《山东省住宅物业收费管理办法》,前期物业将实行“分等定价”,业委会成立后双方议价。
12月17日,《物业服务规范山东省系列地方标准》(以下简称《物业服务规范》)发布,记者获悉,《物业服务规范》由山东省房地产业协会物业管理专业委员会、山东省标准化研究院等单位联合起草,山东省质量技术监督局发布,山东省住房和城乡建设厅负责解释。目前,各市物价部门正在核算成本,政府指导价本月有望出台。
服务质量分五级
12月17日,《物业服务规范》系列地方标准发布通报会在济南召开,住宅、中小学、高校、医院、写字楼、商场、工业园区等7个物业类型的物业服务规范细则得到了明确。其中,住宅物业服务质量被划分成五个星级,一星级最低,五星级最高。
记者在长达27页5.3万字的住宅物业服务规范上看到,每一等级的服务项目和标准要求都很详细,很多指标量化了。如“6小时在小区内巡逻一次”、“急修20分钟到场”、“路灯完好率85%”等,几乎可作为物业服务人员的操作指南。
从一星级到五星级,除了对物业服务机构、人员、规章制度、财务管理、档案、消防管理等六方面有共性要求外,服务质量也拉开了档次,主要体现在服务内容和频次上。如一星级,楼道和楼梯一周扫2次,五星级则一天扫3次；一星级保安只要求“身体健康”,而五星级则要求“45周岁以下人员占总数60%以上。”接到报警四星级要求10分钟到场,五星级则要求5分钟。三星级以上要求提供至少3、4、5种免费便民服务,如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、物品短时寄存、配备雨具、信息咨询等。
“有了标准参照,签订物业服务合同时,企业可以通过引用标准,描述自己所提供的服务数量和水平；业主可以经过业主大会形成统一意见后,根据标准来选择和组合自己需要的物业服务,实现物业服务‘菜单式’、个性化。”省住房城乡建设厅副厅长吴英告诉记者。
“另外,《物业服务规范》也有助于解决服务纠纷。物业公司的服务是否达到承诺的标准,业主只要对照规范条文看一看,谁是谁非,就有了‘硬杠杠’。”吴英说。
方便业主监督
记者从发布会上获悉,新的物业规范从明年1月1日起开始实施,这是否意味着到时所有的物业企业服务都要执行新的规范呢?
“《物业服务规范》是推荐性标准,不是强制性的,明年开始实施不代表所有物业公司立刻更换服务。”省住房城乡建设厅相关负责人向记者表示,一般可到当下的合同到期以后,业主和物业公司商讨是否执行,根据小区特点和需求来商讨具体的服务项目和收费标准。
“商讨”也是一个进步。“以前标准比较模糊,业主和物业几乎没法坐下来谈,合同定得也不明确。”济南济发物业总经理赵新对标准的出台表示欢迎,“现在,大家心中都有了数,合同和实际操作中的纠纷会大大减少。”
他认为,《物业服务规范》的出台有利于规范行业发展,有利于建立标准意识,实现标准化操作,规范行业内部分‘低质高价’现象,方便业主监督,促进行业发展。
对“菜单式”服务,业主怎么看?济南名士豪庭小区业主赵女士告诉记者,规范点自然是好事,但物业服务不能冷冰冰地“上了菜”就算了,服务态度和很多微妙的细节,才最关乎业主的居住感受。
中国物业管理协会副会长徐俊达12月17日应邀参加发布会,他建议业主和物业,若引用《物业服务规范》的标准,如果双方认为需要增减的,最好有明确的文字约定,写到物业服务合同里。
新规是否意味着涨价
2012年1月1日就要实施的《山东省住宅物业服务收费管理办法》,规定住宅前期物业服务实行“分等级定价”,“物业服务等级标准由设区市、县(市、区)物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布”。服务规范既出,元旦又近在眼前,调价是否箭在弦上?
省住房城乡建设厅工作人员告诉记者,目前,各地物价部门和物业管理部门正在加紧进行住宅物业服务的成本测算,各等级的收费标准经过听证以后,元旦前有望出台。
新的收费标准是否会涨价?这是市民最关心的问题。省住房城乡建设厅工作人员认为并不必然。“服务星级可以选择,服务项目可以增减。物业和业主都可以根据各自的成本和承受能力,选择合适的服务项目和价格。”
同等服务水平下,物业企业对物业费上调的预期比较强。“物价部门是根据成本核算价格的,这几年物价上涨,特别是人员工资上涨对我们压力很大。很多大中物业公司已经撤出了住宅物业领域。”山东嘉宁物业公司董事长、总经理李政泉说。
他拿自己公司在菏泽的项目举例,菏泽市的物业费标准是2005年出台的,多层住宅每平米0.3元,6年没变,现在他们已经处于赔本状态。“6年前一名保洁员每月工资500元,现在涨到八九百元。当时扫帚5块钱、拖把3块钱一把,现在涨到七八块了。”
他说,物业是个劳动密集性产业,人力成本占总成本的60-70%。“在大城市,这种情况略好些。比如济南,我们的项目物业费的每平米0.8—1.0元,这里的保洁员每月工资倒不至于比菏泽高2倍；但也只能是保本或微利运营,这种状况不能持续。”
专家指出,政府指导价只是个“价格中线”,物业服务的最终定价还取决于双方议价、供需关系等。李政泉说,他准备向业主提出“高星级服务低星级价格”,以提升口碑拓展市场。业委会也可以采取招标形式选择物业,让供求关系起作用。
